Una gran inversión en Pago de Préstamos

Una de las consecuencias de la crisis financiera ha sido hacer que la inversión en reembolso de la hipoteca cada vez más atractiva. reembolso de la hipoteca es una inversión exenta de riesgo, que tiene un rendimiento igual a la tasa de interés de reembolsar el préstamo. Si el préstamo tiene una tasa de 6,125%, el prestatario obtiene que la tasa sobre el saldo pagado. El rendimiento de otras inversiones de riesgo comparable, incluyendo títulos públicos federales, CDs y fondos del mercado monetario, son hacia abajo. Mi fondos del mercado monetario de hoy se están obteniendo poco más del 1%.


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No tan obvio, pero aún más convincente, algunos prestatarios en el proceso de refinanciación se puede obtener un rendimiento mucho mayor en el reembolso del préstamo si la reducción parcial de equilibrio que les permite disminuir o evitar la cobertura del seguro hipotecario. El rendimiento es alto porque la crisis ha aumentado las primas de seguro hipotecario. Aquí está un ejemplo de mi buzón de correo.
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"Mi crédito es excelente, mis ingresos son suficientes, es mi tasa de 6,125%, y reúno los requisitos para 5,125%, excepto por una cosa: el valor de mi casa ha pasado de 360K a 280K y 242K se lo debemos. Mi prestamista dice que para que nosotros tenemos que financiar de nuevo seguro de hipoteca, que no estaba obligada cuando sacó el préstamo originalmente. No quiero pagar por el seguro hipotecario ... "
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Si el prestatario puede llegar a 18K para pagar el saldo a 224K, ese equilibrio sería de 80% del valor de tasación actual y no un seguro hipotecario que se necesitaría. En relación al resto con su hipoteca actual, la inversión 18K daría un 18% más de 5 años. El retorno no es muy sensible a la duración del prestatario tiene la hipoteca, será un poco más alto si el período es más corto y un poco menor si es más larga. El retorno incluye el pago más bajo durante los 5 años, más el balance más pequeño préstamo a finales de la época. Si el préstamo va a término, el rendimiento sería del 16,6%.

Si el prestatario no tiene la 18K es necesario, de todos modos se debe refinanciar y pagar el seguro de hipoteca, porque ella será mejor. En relación con el pago de una prima de seguro de 0,62%, con una inversión de 18 quilates para evitar que ésta se producen alrededor de 13% durante 5 años.

Una lógica similar se aplica si el pago anticipado parcial convierte un jumbo en un préstamo de ajuste. Debido a que la crisis ha aumentado el margen de rendimiento entre ellos, el rendimiento de una inversión en prepago puede obtener un rendimiento considerable para un prestatario refinanciar.

"Tengo una hipoteca jumbo con un saldo de 809.000 dólares. Puedo refinanciar a 5% durante 15 años, o puedo pagar el saldo a 729.000 dólares y pedir prestado esa cantidad de 4,375%. Otros gastos son casi iguales. ¿Es esta una buena manera de invertir $ 80.000? "

Cómo calcular el rendimiento de la inversión de $ 80.000 a ser 10,4% más de 5 años, y ya que no hay riesgo, es una inversión muy buena por cierto. El rendimiento es un poco más alto si usted termina antes, un poco más bajo si usted termina más tarde. No es tan alta como en el caso anterior, ya que la inversión necesaria para reducir la tasa sustancialmente mayor que la inversión necesaria para eliminar el seguro de hipoteca en el caso anterior.

Si el saldo actual es $ 769.000 en lugar de 809.000 dólares, la inversión necesaria para convertir el nuevo préstamo que se ajuste a los gigantes se reduciría a 40.000 dólares. En este caso, la tasa de retorno más de 5 años se elevaría al 15,4%.

En general, el rendimiento sobre la inversión en la reducción del saldo será superior a la tasa de la hipoteca que se paga por una cantidad que es mayor a) el más grande es la diferencia entre la tasa de hipotecas jumbo y conformes, yb) menor es la inversión necesaria.

Nota: hice todos estos cálculos en una calculadora de mano con funciones financieras. Estos están disponibles hoy en día por cerca de 20 dólares, busca los símbolos reveladores: N, I, PV, PMT y FV. Aquí está la forma de calcular la tasa de retorno en el caso de Jumbo.

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