Viviendas Prefabricadas: un cuadro Sucias

Si se asume una hipoteca existente vendedor de la vivienda puede ser atractiva cuando la tasa de la hipoteca está muy por debajo del mercado actual. Tal hipótesis tiene un valor que puede ser compartida por el comprador y el vendedor. Sin embargo, con pocas excepciones, hoy los préstamos convencionales deberá reembolsarse en la venta de la propiedad, y los prestamistas le permitirán un único supuesto en el precio de mercado actual. Préstamos FHA y VA siendo asumible, pero el comprador debe ser aprobado por el prestamista o la agencia. Valor de los supuestos hipoteca


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"Se me ha ofrecido un acuerdo en el que hacerse cargo de la hipoteca del vendedor casa. ¿Cuáles son los pros y los contras de hacer esto? "

Cuando un comprador se haga cargo de una hipoteca existente vendedor de la vivienda, es llamada una "suposición". El comprador asume todas las obligaciones derivadas de la hipoteca, como si el préstamo se había hecho con ella.
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El principal motor de la hipótesis es la tasa de interés más baja en la hipoteca supone en relación con las tasas actuales del mercado. Si el vendedor de la vivienda tiene una hipoteca del 5,5%, por ejemplo, y lo mejor que el comprador puede obtener en el mercado actual es del 7%, ambas partes pueden estar mejor si el comprador asume el préstamo de 5,5%. Un supuesto también evita los costos de cierre en una nueva hipoteca.

Cuando las tasas de mercado son bajos, sabemos muy poco acerca de las suposiciones. Cuando las tasas de mercado son muy superiores a bajas anteriores, los supuestos reciben cada vez más atención.
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El valor de una hipótesis depende de la diferencia en la velocidad, el equilibrio y el período restante del préstamo de edad, la duración del nuevo préstamo, del tiempo que el comprador espera tener la hipoteca, y en la tasa de inversión "" - la tasa de el comprador podría ganar en sus ahorros. Suponiendo que el préstamo del 5,5% tiene un saldo de $ 100.000 con 200 meses restantes, mientras que el préstamo de 7% sería de 30 años, que el comprador espera estar en la casa durante 5 años y pueden ganar un 4% de las inversiones, el valor es de aproximadamente $ 7.000 . Aquí hay una hoja de cálculo que hace este cálculo. Valor de las suposiciones.

Los $ 7.000 de ahorro no incluye los costos de cierre en un nuevo préstamo. Por otra parte, el ahorro se reduciría si el comprador tiene que completar el saldo del préstamo existente con una nueva hipoteca segundos a una velocidad superior. Esto bien podría ser el caso si el saldo del préstamo existente ha sido pagado abajo de forma apreciable, y / o la casa se ha apreciado ya que la hipoteca fue sacado. Los compradores que hacen mejor en supuestos son los que tienen el dinero para pagar la diferencia entre el precio de venta y el saldo del préstamo anterior.

Sin embargo, los compradores no deben esperar a recibir el valor completo de una hipótesis. El vendedor debe beneficiar también; normalmente, las partes comparten los ahorros. La parte del vendedor será en forma de un precio más alto por la casa. De hecho, algunos economistas creen que el valor total de la hipótesis debe reflejarse en el precio de la casa, pero esto es tan inverosímil como el punto de vista opuesto, que sólo el comprador se beneficia.
Actitudes hacia el Prestador Hipotecario Supuestos

El beneficio para el comprador y el vendedor de asumir un préstamo anterior se produce a expensas del acreedor. En lugar de tener el préstamo reembolsado 5,5%, lo que permitiría al prestamista para convertirlo en un nuevo préstamo 7%, el 5,5% del préstamo se queda en los libros. En los años 70 y 80, los prestamistas no podía hacer nada al respecto. letras hipotecarias en ese momento no prohíbe las suposiciones y los tribunales decretaron que los prestamistas no podía evitarlos.

A raíz de esta experiencia, sin embargo, los prestamistas han insertado cláusulas debido a la venta-en sus notas. (Una excepción es la FHA y VA hipotecas, que no contengan estas cláusulas, véase más adelante). En ellas se estipula que si se vende la propiedad, el préstamo debe ser pagado. Incluso con la cláusula de reembolso a la venta, el prestamista puede permitir a un supuesto - de mantenimiento del préstamo en los libros evita el costo de hacer un nuevo préstamo -, pero la tasa de interés será elevada a la tasa actual del mercado.
Los supuestos permitidos bajo Garn-St. Germain

Ya sea una hipoteca incluye una cláusula de reembolso-venta o no, las hipótesis son explícitamente permitidas en el marco del Garn-St. Germain Acta de 1982, relativa a determinados tipos de transacciones. Por ejemplo, si el título es transferido después de una muerte o un divorcio, la hipoteca puede ser asumido por el propietario. Bob Bruss describe una serie de operaciones de este tipo en la que los prestamistas no pueden hacer valer la cláusula de reembolso a la venta. Ver http://articles.latimes.com/1989-12-24/realestate/re-1882_1_first-mortgage-lender?pg=1
Supuestos El uso de un "Wrap-Around" Hipoteca

El aumento de la tasa de interés de mercado elimina la mayor parte del beneficio de la suposición de que el comprador y el vendedor. En algunos casos, tratan de conservar el beneficio, al aceptar una venta con una envoltura alrededor de las hipotecas, sin el conocimiento de la entidad crediticia. El vendedor tiene una hipoteca por parte del comprador, que puede ser por un importe superior al saldo del préstamo anterior, y se siguen pagando la hipoteca de edad con el producto de la nueva. La nueva hipoteca "envuelve" a la antigua.


Este es un negocio peligroso, sobre todo al vendedor, que ha renunciado a la propiedad de la casa, pero conserva la responsabilidad de la hipoteca. El vendedor está en graves problemas si el comprador no paga, o si el prestamista descubre la venta y exige la devolución inmediata del préstamo original. Yo no lo haría, aunque me estaban vendiendo la casa a mi madre.
Permitir que las suposiciones a un precio

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