Son Refinanciamiento de Hipotecas y alternativas por pago anticipado?

Algunas de las preguntas más difíciles que recibo de los lectores se refieren a la relación entre los pagos adicionales y la refinanciación. Nunca he sido muy feliz con mis respuestas, y recientemente tuvo una mayor atención a cómo hacer pagos adicionales y la refinanciación están relacionados. La esperanza era que si yo lo entendía mejor, yo podría responder a las preguntas mejor. Este artículo refleja mi comprensión actual, seguido por nuevas respuestas a algunas preguntas comunes.


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Pago adicional decisiones y la refinanciación de las decisiones deben tomarse de forma independiente, ya que se basan en factores muy diferentes. Sin embargo, cada uno puede afectar al otro, razón por la cual es fácil confundirse.
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La decisión de pago extra se ve mejor como una decisión de inversión. Los fondos utilizados para los pagos adicionales se podrían invertir en certificados de depósito o bonos en el que ganaría el retorno de ser abonado por estos activos. En cambio, están invertidos en deuda hipotecaria reducida en la que obtener un rendimiento igual a la tasa de interés hipotecario.
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¿Qué tipo de hipoteca? La tasa del prestatario habría pagado en el equilibrio que pagar, que es su tasa de interés hipotecario actual. En principio, si piensa que van a refinanciar a una tasa más baja, luego que menor tasa es la que se obtuvo en los pagos extra, pero que no se aplicarán hasta después de la refinanciación, en la decisión de pago adicional puede ser examinada de nuevo .

Es muy dudoso, sin embargo, que una tasa de disminución de refinanciar induce a muchos prestatarios que han estado haciendo los pagos adicionales para reducirlas. La motivación principal para hacer pagos adicionales parece ser la de salir de la deuda más rápido, y la refinanciación no va a cambiar eso.

Los prestatarios refinanciar por varias razones, para reducir la velocidad, reducir los pagos, reducir el riesgo de subida de tasas en el futuro, y obtener efectivo. Sólo refinancia reducción de la tasa puede ser afectada por pagas extraordinarias.

La decisión de refinanciar con el fin de reducir las tasas implica un juicio de que los ahorros de la reducción de la tasa, en el período el prestatario tiene el nuevo préstamo, se cubrirá con creces los costos de refinanciamiento. Los tres factores importantes que en este juicio son el tamaño de la reducción de la tasa, la refinanciación de los gastos como porcentaje del saldo, y la vida del nuevo préstamo. 3a Calculadora en mi sitio web tira estos y otros factores en conjunto para generar una respuesta.

¿Cómo puede afectar a la pagas extraordinarias refinanciar decisión? Los hechos en el pasado no figura directamente en las decisiones actuales. Sin embargo, los pagos el pasado se ha reducido el saldo del préstamo, lo que redujo la ventaja de una refinanciación posterior. Como saldo se hacen más pequeños, el beneficio de la refinanciación se reduce y en algún momento desaparece. De hecho, los prestamistas pocos jefes se interesarán en la refinanciación de los saldos de préstamos de menos de 50.000 dólares.

Extra pagos que los prestatarios tienen previsto realizar en el futuro deberá tenerse directamente en el proceso de refinanciamiento de decisiones. pagos extra reducir la vida útil del préstamo, que (lo demás se mantiene) reduce el beneficio de la refinanciación. Al utilizar la calculadora de refinanciamiento, debe acortar el plazo de la nueva hipoteca. Si va a refinanciar con un préstamo de 30 años, por ejemplo, pero los pagos adicionales se traduciría en ganancias en 20 años, deberá utilizar 20 años como el plazo.

Aquí hay tres preguntas que me reciben con mucha frecuencia:

"He estado haciendo pagos extra en mi hipoteca de forma coherente. Si puedo esperar para refinanciar en un futuro próximo, ¿debería seguir con los pagos adicionales? "

No es que no hay razón. El beneficio de los pagos extra que usted está haciendo actualmente, que consiste en la reducción de equilibrio, no se ve afectada por una refinanciación posterior. Después de la refinanciación, el rendimiento de otros pagos adicionales serán menores debido a la reducción de la tasa. Esto puede hacer que usted podrá reducir los pagos, pero probablemente no por las razones indicadas anteriormente.

"Estoy tratando de decidir si financiar de nuevo en una tasa más baja, o pagar el saldo de mi préstamo entero ..."
Estos no deben ser consideradas como alternativas. Tome la decisión de inversión en primer lugar, sobre la base de la tasa prevista para un refinanciamiento. Si es una buena inversión en ese caso, hágalo. Si la decisión de inversión es negativo, entonces evaluar la rentabilidad de una refinanciación.

"¿Me conviene hacer pagos adicionales en mi préstamo existente o refinanciación de las mismas?"

Estos no deben ser consideradas como alternativas. Hacer la refinanciación primera decisión, si vale la pena refinanciar, hágalo. Considere si desea hacer pagos adicionales después de refinanciar, o si no refinanciar.

y Son Refinanciamiento de Hipotecas y alternativas por pago anticipado?