Refinanciación que te hace más pobres

De cada 10 cartas que recibo preguntando mi opinión sobre una propuesta de refinanciación, le aconsejo 7 u 8 que la refinanciación de los haría más pobres. Mis cartas no son de una muestra representativa de los prestatarios potenciales, así que quizás la cifra comparable en el mercado en general es de 3 o 4. Eso todavía califica como una seducción masiva. Aunque los prestatarios participar voluntariamente, muchos se arrepentirán de sus decisiones en la mañana.


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En la mayoría de los mercados, las malas decisiones con seguridad se puede ignorar porque los costos de los errores son pequeños y la gente aprende de ellos, en torno a la segunda y la tercera, a tomar mejores decisiones. En el mercado de hipoteca, sin embargo, las transacciones son grandes y poco frecuentes, por lo que los errores son mucho más costosos.
¿Qué es una mala decisión Refinanciar?
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Es una decisión que resulta en que el prestatario sea más pobre en el futuro de lo que hubiera sido de no haber refinanciado. También puede significar la recaudación de dinero a un costo muy por encima de alternativas fácilmente disponibles. He aquí un ejemplo de la primera:
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Smith tiene una hipoteca de tasa fija con un saldo de 164.000 dólares a 5,375%, y con 18 años de plazo. Ella refinancia en una hipoteca de tasa ajustable de 5-años en el 5,875%, que es de interés solamente (IO) durante 5 años. Esto reduce su pago mensual de $ 1186 a $ 803, o 383 dólares.

Más de 5 años, la hipoteca IO nueva ahorrará $ 23.012 en pagos, pero el balance será $ 164.000, lo mismo que ahora. Smith había mantenido su hipoteca original, el saldo se pagará hasta $ 132.975, una reducción de 31.025 dólares. Después de 5 años, Smith sería 8.013 dólares más pobres.

Charlatanes afirman que Smith podía invertir los ahorros de pago, pero pocos consumidores tienen habilidades ya sea la disciplina o la inversión necesaria para sacar esto adelante con éxito. Smith habría de ganar el 11,64% sólo para cubrir gastos. Para la mayoría de los consumidores, amortización de una hipoteca sigue siendo la mejor manera de ahorrar.

¿Por qué la gente hace tantas refinanciar malas decisiones? Las tres razones principales son la miopía prestatario, hipotecas meretriz, y los sistemas de incentivos disfuncionales de los proveedores de préstamos.
Prestatario miopía

La gran mayoría de los que hacen mal refinanciar las decisiones son de pago en efectivo o miopes deslumbrado. Smith fue en mi ejemplo de pago miopes - se centró en la cantidad que tenía que pagar cada mes y se ignoran cuánto le debía.

Cash-deslumbró a los prestatarios son igualmente cortos de miras, pero su atención se centra en aumentar el dinero que con un "cash-out" refinanciar. A menudo no tienen idea de lo que les está costando dinero en efectivo. He aquí una ilustración:
Jones tiene una hipoteca de tasa fija con un saldo de $ 190.000 en el 5,75%, y con 28 años de plazo. Jones necesita 16.000 dólares en efectivo y refinancia una hipoteca en el 6,50% por $ 206.000. Jones cree que está pagando un 6,5% en sus 16.000 dólares, que es por qué lo eligió en lugar de una segunda hipoteca disponibles en el 7,5%.

Pero Jones no tiene en cuenta el aumento de la tasa en $ 190.000. Cuando eso se agrega en el costo de la $ 16.000 planteó un refinanciamiento en efectivo-las subidas de casi el 12%, o muy por encima del costo de una segunda hipoteca. Véase Hipoteca Cobrar refinanciación o un préstamo sobre la casa?
Prostituida Hipotecas

Meretriz, que significa "falso atractivo, se aplicó inicialmente a los senderistas calle de Londres, que parecía atractivo en las sombras pero no tan bueno en la luz. Algunas hipotecas son así.

hipotecas de tasa ajustable (ARM) con una opción de interés solamente, y sobre todo la flexibilidad de pago o ARM de opción, han explotado en popularidad recientemente. Mientras que estas armas tienen aplicaciones legítimas, el aumento de la popularidad se debe a su atractivo para los prestatarios de pago miope. Estas hipotecas reducir los pagos de ahora, y extraer su libra de carne más tarde. Ver Tutorial sobre ARM Opción.
Sistemas de Incentivos disfuncional

La mayoría de los prestatarios va a evitar que los proveedores de préstamos que cobran por la información - tales como información sobre si el prestatario realmente se beneficiarán de una refinanciación. Como resultado de ello, con muy pocas excepciones, los oficiales de crédito y corredores de hipotecas se les paga sólo si el préstamo se cierra.

Sé que los agentes hipotecarios que no refinanciar a un prestatario que no puede beneficiarse de ella. La recompensa del corredor puede ser una referencia futura de un prestatario agradecido, pero en la mayoría de los casos se recibe la recompensa en el cielo.

Tales personas son tesoros, sino que constituyen una parte pequeña del mercado. El resto están empeñados para cerrar préstamos. Refuerzan miopía prestatario y salir de las hipotecas engañosa en las sombras.

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