¿Quién tiene que financiar de nuevo en un mercado estresado?



Una refinanciación Boom En medio de una crisis de ejecuciones hipotecarias
Es inusual tener un refinanciamiento auge en medio de una crisis de ejecuciones hipotecarias. En la década de 1930, que fue la última vez que tuvimos una crisis hipotecaria comparable en magnitud a éste, los prestamistas se asustaron tanto por las ejecuciones de una hipoteca que casi no había financiación. Eso cambió sólo después de la creación de la Corporación de Préstamos de Propietarios de Vivienda (Holc) en 1933, que muchos deudores refinanciados en situación de riesgo del Gobierno.


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El auge de refinanciamiento de hoy también es impulsado por el Gobierno. Con pocas excepciones, los préstamos refinanciados son vendidos a Fannie Mae o Freddie Mac, o asegurado por la FHA. Las necesidades de esos organismos en gran medida determinan quién puede y quién no puede beneficiarse de una refinanciación.
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La Decisión Refinanciamiento
La decisión de refinanciar implica una comparación de lo que un prestatario tiene con lo que él puede conseguir. Si él está pagando actualmente el 5% y puede refinanciar en el 4,5% y los honorarios que no, que se beneficiará de la refinanciación. Si él está pagando actualmente el 7%, pero lo mejor que puede conseguir en el mercado actual es, no puede el 7,5%. .
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Los prestatarios con hipotecas de tasa fija (FRM) generalmente saben lo que tienen, pero a los prestatarios con hipotecas de tasa ajustable (ARM) a menudo no lo hacen. He recibido cartas de los prestatarios en un estado de gran ansiedad porque sus ARM enfrentan un reajuste de tasa y sintieron que tenían que refinanciar antes de que sucediera. En algunos casos, una mirada cercana revela que su tasa era probablemente va a caer en picado, lo que hace innecesario para refinanciar rápidamente - si alguna vez.

Los lectores que me preguntan si deben financiar de nuevo por lo general me dicen lo que tienen, pero rara vez me dicen lo que pueden conseguir. Esperan que sé, pero yo no, porque depende de tantos factores específicos a ellos que no me has hablado.

Los prestatarios en la mejor posición para refinanciar los saldos de préstamos han rentable de $ 417.000 o menos garantizado por una vivienda unifamiliar en el que residen, tienen una calificación de solvencia por encima de 740, y tienen la equidad en su propiedad de 20% o más. Las primas de los tipos de interés asociados a las desviaciones de esta norma son más grandes hoy de lo que he visto.

Nota: Las primas presentan a continuación son los que se fijan en algunos grandes prestamistas al por mayor en FRM de 30 años, y se reflejan en las tarifas minoristas, citado por los corredores de hipotecas y bancos hipotecarios. El mercado mayorista no es tan competitivo como lo era antes de la crisis, sin embargo, y no puedo garantizar que los prestamistas por la cual tengo datos son plenamente representativos. Además, sus precios no se pueden aplicar a las uniones de crédito más pequeñas o los bancos de la comunidad.

La rentabilidad de un refinanciamiento se ve afectado por el tamaño del préstamo
Los prestatarios con saldos de los préstamos por encima de $ 417.000 hasta $ 625.500, que viven en zonas de altos costos en que Fannie y Freddie están autorizados a comprar préstamos de hasta $ 625.500, pagarán una prima de precio que varía ampliamente, pero puede ser tan grande como 1% en la tarifa. Estos son "conformes" jumbo ", que significa que pueden ser comprados por los organismos, pero tienen un precio mayor que los no-jumbos.

Los prestatarios con saldos superiores a $ 417.000 que no viven en una zona de alto costo, o que tienen saldos superiores a $ 625.500, pagarán una prima más cerca del 2%. Estos son los "jumbos no conforme" que no pueden ser adquiridos por los organismos.

La rentabilidad de un refinanciamiento se ve afectado por Tipo de Propiedad y Propósito del Préstamo
En los préstamos garantizados con condominios, figura en el pago de una prima de tasa tan grande como 0.75%, y en casas de 2-4-familia, la prima puede ser el doble que las grandes. Si un préstamo está garantizado por un inmueble de inversión, figura en el pago de una prima de tasa de alrededor de 1,375%. Los refinanciación que piden prestado más que su saldo del préstamo pagará una prima de casi el 0,25%. Sin embargo, pueden financiar los costos de cierre sin que sea considerado "Cobrar".

La rentabilidad de un refinanciamiento se ve afectado por el nivel de crédito
Las insuficiencias de crédito excelente se han vuelto muy caros. La mayoría de los prestamistas utilizan una cuenta de crédito de 740 como punto de corte, por debajo del cual cobran una tarifa superior, pero algunos usan 780. La prima en un puntaje de 700 pueden ser de hasta 1,125%, y con una puntuación de 600 puede ser un 2,625% prohibitivos.

La rentabilidad de un refinanciamiento se ve afectado por la Equidad en la Vivienda
Si un prestatario tiene la equidad de menos de 20% - lo que significa que el saldo del préstamo supera el 80% del valor actual de la propiedad - se pagará una prima de seguro hipotecario. Esto puede hacer que refinanciar un perdedor para los prestatarios que recientemente adquirieron casas han descendido en valor. Por ejemplo, si Jones prestado $ 160.000 para comprar una casa por $ 200.000 en 2005, aún le debe 158.000 dólares y la casa ahora vale sólo $ 180.000, un refinanciamiento se requiere un seguro hipotecario cuando el préstamo original no lo hizo. Si la casa vale sólo 150.000 dólares, el préstamo no pueden ser refinanciados a cualquier precio.

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