Qué opción de hipoteca inversa debería elegir

Como se señala en Impacto de la Crisis Financiera en Hipotecas Inversas, la crisis de las hipotecas inversas privadas eliminado, dejando sólo el programa Federal de Hipotecas de conversión de equidad casera (HECMs) asegurado por la FHA. El programa HECM es muy poderosa, sin embargo, y ofrece opciones múltiples prestatarios para la elaboración de fondos. Estas opciones son objeto de este artículo. El límite principal Net


Convenios de Pago
Quitar Embargo de Sueldo
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Que Buro de Credito


Las diferentes opciones se puede visualizar como diferentes formas de sacar dinero de una olla con una cantidad fija en él. prestatarios HECM puede consumir una cantidad máxima de inmediato y no a partir de entonces, tener una línea de crédito en la que se puede sacar a su conveniencia; tomar una anualidad fija de pago durante un período de su elección, o alguna combinación de los dos últimos. El punto de partida para todas las opciones, sin embargo, es la cantidad en el bote desde el principio.


Suponga que un propietario hipotético Smith de 70 años con una casa por valor de $ 400.000 y sin hipoteca existente, seleccionando una HECM mensuales de tasa ajustable. Con base en las compras que hice por el Sr. Smith el 01 de diciembre 2009, el límite de "principales" (PL) en su casa 216.800 dólares. El PL es el valor de la casa de Smith, ahora a un inversor que debe esperar a Smith a morir o mudarse de forma permanente antes de que puedan tomar posesión. El PL es afectada por la edad del prestatario, el valor de la casa, y la tasa de interés.


Prestamos

Pero Smith en realidad no se puede sacar la PL sin tener que pagar todos los gastos por adelantado conectado a una HECM: gastos de originación, seguro de hipoteca, los gastos de cierre tercera persona, y un servicio de tarifa-la retirada de tierras. Estos gastos se deducen de la PL para producir un límite "principal red" (NPL), que es $ 193.340. NPL es el dinero en el bote que Smith podía retirar a tanto alzado de inmediato, o utilizar para apoyar las opciones de retiro otros discuten a continuación. Es un número de importancia crítica en la que los prestatarios pueden basar sus compras, como explicaré en el próximo artículo de esta serie.
Selección de una Línea de Crédito

La mayoría de los prestatarios HECM tener una línea de crédito para la NPL completo, y el uso de una parte considerable de ella de inmediato. Ellos pagan las deudas, el mantenimiento de fondos atrasados, o tratarse a sí mismos, tal vez para unas largas vacaciones con pago diferido. Pueden utilizar el saldo de la línea de crédito para financiar un pago mensual, pero más a menudo que lo mantenga como reserva contra futuras contingencias.

La porción de la línea que no se utiliza crece con el tiempo a una tasa igual a la tasa que paga el prestatario en el HECM. Algunos prestatarios conservadora limitar su atrae hacia el crecimiento en su línea, administración prudente de la NPL todo para el futuro. En el ejemplo, Smith podría dibujar sobre $ 7500 al año sin cortar el NPL.
Selección de un pago de mensualidad vitalicia

El prestatario también puede optar por recibir los pagos mensuales de pensión durante un período. Cuando la línea de crédito ofrece la máxima flexibilidad, las opciones de pago mensual de proporcionar la disciplina y la conveniencia.

Si toda la NPL se utiliza para comprar una anualidad, Smith podría dibujar sobre $ 3860 por 5 años, $ 2250 para 10 años, $ 1480 por 20 años, o $ 1269 para toda la vida. Smith se cometan, aunque no de manera irrevocable, a la utilización de la NPL en el período seleccionado.

Si elige a Smith a tomar $ 3860 al mes durante 5 años, por ejemplo, la NPL completa de $ 193.340 dólares se destina a este fin. En tanto que Smith está en este camino, no puede sacar más fondos. Si se va la totalidad de las 5 años, él está al máximo a cabo.

Sin embargo, puede cambiar de opinión antes de que el período fuera superior. Si lo hace, la porción de su morosidad que no se utiliza en ese punto se convierte en disponible para un nuevo plan, que podría consistir en un pago mensual o una diferente línea de crédito. Después de un año de elaboración de $ 3860, por ejemplo, alrededor de 153.800 dólares de la NPL de Smith seguirá siendo utilizados y disponibles.

Smith también puede seleccionar cualquier combinación de líneas de crédito y pago mensual. Por ejemplo, podría seleccionar un pago de 5 años de $ 1930, que pueden utilizar sólo la mitad de la NPL, dejando la otra mitad como una línea de crédito que crecería si no se utiliza, pero que se podría recurrir en cualquier momento.

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