¿Puede Hipoteca Refinanciar a un ritmo mayor sentido?

"¿Alguna vez sentido para refinanciar con una hipoteca con una tasa de interés más alta que la hipoteca que ya tiene?"

Muy a menudo no es así. los prestatarios de hipotecas de refinanciación a tasas más altas deben aprovechar la 72 horas de derecha a rescindir período que se preguntan si la oferta es realmente en su mejor interés. Ver la revocación del Refinanciamiento de Hipotecas.
Diferentes motivos para refinanciar


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los prestatarios de hipotecas refinanciar por cuatro razones: para obtener efectivo, para reducir los pagos mensuales, para reducir el riesgo de mayores pagos mensuales futuros, o para los costos de interés más baja. Refinanciación a un tipo de interés más alta para cualquiera de las tres primeras razones pueden estar justificadas, pero a menudo no es, por razones expuestas a continuación. Refinanciación a un tipo de interés más altas a los costos de interés más baja no está justificada, aunque hay algunos vendedores de aceite de serpiente en el mercado a quien le gustaría convencer de lo contrario. Voy a explicar sus trucos a continuación.
Cobrar Refinanciamiento
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Refinanciamiento para obtener efectivo significa que usted pide prestado más que el saldo de la hipoteca de edad. Esto se le llama "Cobrar refinanciar". Muy a menudo, el tipo de un refinanciamiento en efectivo de espera es superior a la tasa de la hipoteca que se valió la pena.

No puedo decir que esto no es algo sensato. Si un miembro de la familia es crítico, y si una refinanciación efectivo-hacia fuera es la única fuente de dinero en efectivo para una operación de salvamento, entonces lo haces. Sin embargo, el número de refinanciaciones tasa mayor retiro de efectivo que puede ser justificada por circunstancias de necesidad es muy pequeña. En demasiados casos, el prestatario tenía una mejor opción, pero no se dan cuenta.
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Por ejemplo, Betty tenía una hipoteca $ 210.000 en el 7% y que necesitaba $ 18.000. Ella tomó un refinanciamiento en efectivo-hacia fuera para $ 232.000 en el 7,5%, que abarcaba los $ 18.000 que necesitaba y 4.000 dólares de los costos de cierre. Ella habría podido obtener una segunda hipoteca de 18.000 dólares, pero decidió no hacerlo porque la tasa fue de 10,5%. Eso fue un error.

Lo que Betty pasó por alto fue que si ella tomó la segunda hipoteca, ella tendría que pagar un 10,5% en sólo 18.000 dólares, mientras que conserva el préstamo $ 210.000 en el 7%. Con la refinanciación de retiro en efectivo, en cambio, la tasa de 210.000 dólares fue planteada por 0,5%. El pago del 7,5% de 232.000 dólares cuesta más que pagar el 7% de $ 210.000 y 10,5% en $ 18.000.

Por desgracia, la Verdad en los Préstamos (TIL) información prevista a Betty la animó a cometer este error. Indicaron una Tasa de Porcentaje Anual (APR) de 7,60% sobre el refinanciamiento de efectivo hacia fuera, y 10,90% en la segunda hipoteca. Lógica, la TAE en su retiro; refinanciar no tuvo en cuenta el costo de aumentar la tasa de 210.000 dólares por 0.5%.

Un abril en una refinanciación de efectivo que es comparable a una TAE en una hipoteca de segundo se basa en el efectivo neto planteado, no en el monto total del préstamo. Esta "red de efectivo" abril fue 14,82%, lo que fue muy superior a la TAE 10,90% en el segundo. Si la TAE neta del efectivo se había facilitado a Betty, que bien podría haber evitado el error. La TAE en una caja de salida Refinanciamiento.

La Reserva Federal administra TIL, pero no esperes que para solucionar este en cualquier momento pronto. Mientras tanto, usted puede comparar el coste de financiar de nuevo un efectivo-hacia fuera y una segunda hipoteca con mi 3d calculadora, caja de salida Refi Versus Segunda Hipoteca. Refinanciar para reducir los pagos mensuales

Si bien refinanciar a una tasa superior a pagos mensuales más bajos no es tan común como la refinanciación de obtener dinero en efectivo, esto ocurre de vez en cuando. El pago sólo puede reducirse si el período restante de la hipoteca existente es corto. Esto permite un alargamiento del plazo para reducir el pago por más de que aumenta la tasa más alta la misma.

Carlos sacó una hipoteca a 15 años a principios de 1994 en el 6,5%, y ha pagado por reducir el saldo de $ 200.000. Pero el ingreso de Carlos ha caído inesperadamente y él ya no puede permitirse el pago de hipoteca de 2.970 dólares. Él planea refinanciar con un préstamo a 30 años al 7% en que el pago es sólo 1.331 dólares, pero a un costo de 3.500 dólares.

A sugerencia mía, Charles le pidió a su agente de servicio si sería posible ampliar el plazo de su préstamo, o reducir el pago de interés solamente durante 5 años. En los casos en que un agente de servicio también es propietaria del préstamo, el agente podrá estar dispuestos a hacer esto por una pequeña cuota para dar cabida a un cliente. Sin embargo, la respuesta de Carlos fue "no", porque el agente no se dedicaba al préstamo y no tendrá poder discrecional para ajustar los términos.

De hecho, el préstamo fue en un charco de préstamos similares contra el que había sido una garantía respaldados por hipotecas emitidos y vendidos a los inversores múltiples. Cambiar los términos de los préstamos en fondos contra las que se han emitido está prohibido. Si bien la titulización "de hipotecas ha hecho disminuir las tasas de interés, aumentando la eficiencia del sistema, ha eliminado la flexibilidad necesaria para negociar cambios en el contrato. Carlos se vio obligado a pagar los 3500 dólares en honorarios refinanciar, junto con una tasa más alta, para obtener el pago inicial.

Refinanciación a un tipo superior en esta situación se justifica porque la alternativa es el predeterminado. No obstante, las dificultades para tratar de modificar los términos de las hipotecas existentes es una debilidad del sistema actual. Ver Modificaciones de Préstamos Hipotecarios.

Refinanciamiento para evitar un aumento de los pagos

Los prestatarios con hipotecas de tasa ajustable (ARM) que esperan un aumento significativo de la tasa y el pago en la fecha siguiente porcentaje de ajuste puede resultar ventajoso para refinanciar con una hipoteca de tasa fija (FRM). Mientras que la tasa FRM puede ser superior a la tasa que están pagando, es inferior al tipo de futuro que esperar si se aferran a su brazo.

En mi experiencia, los prestatarios refinanciar pocos que por esta razón se equivoca. Leer ahora es el momento para refinanciar un brazo en un FRM?
Refinanciación para Reducir el costo de los intereses

Si el propósito es reducir los costos de interés, no tiene sentido para refinanciar a una tasa de interés más altas.

Para un economista, esto es evidente, pero no es para muchos lectores, es por eso que en volver al tema. Apenas pasa una semana que no tiene noticias de los propietarios de viviendas que están siendo confundidos importunado por los vendedores de aceite de serpiente "(SOS) tratando de convencerlos de que sus tasas más altas en realidad cuestan menos. La mayoría de ellos trabajan para Primerica.

Estos creen que su perorata SOS propia. De hecho, varios de ellos la han lanzado a mí, con la esperanza de que una vez que lo entendí, estaba obligado a apoyarlo. Bueno, yo lo entiendo, y es una estafa. He aquí una conversación típica entre un SOS y yo.

SOS: ¿Usted de acuerdo en que lo importante no es el tipo de interés pero la cantidad total que paga realmente en intereses durante la vigencia del préstamo? [Nota: este es el punto clave de la perorata. Si el SOS te lleva a aceptar esto, usted está bien en su manera de ser estafado.]

JG: No. La cantidad que pagará en intereses durante la vida del préstamo tiene que estar relacionado con la cantidad que pide prestado. Si reducir mi pago de intereses mediante la reducción de la cantidad que pedir prestado al tiempo que aumentan el precio, usted me está haciendo ningún favor.

Déjame hacerte una oferta similar. En este momento, usted puede comprar 10 libras de azúcar a $ 1 la libra, el gasto de un total de $ 10. Si usted estará de acuerdo en que lo más importante es la cantidad total invertido en el azúcar, te venderé 5 libras por $ 1.50 la libra, o 7,50 dólares en total. Esto le ahorrará $ 2,50.

Nadie se deje engañar por el caso del azúcar, por supuesto, sin embargo, mucha gente compra en el mismo argumento en relación con su hipoteca. Su confusión surge del hecho de que la "cantidad" que usted pide prestado tiene dos dimensiones: el tamaño del préstamo y la cantidad de tiempo que se destaca, que depende de la rapidez con que pagarla. Las hazañas SOS esta confusión con ejemplos como los siguientes:

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