Prestatario Guía de Hipotecas de Tasa Ajustable

La mayoría de los prestatarios que toman hipotecas de tasa variable (ARM) necesitan para calificar para el préstamo que desea. Debido a que la tasa inicial de armas es generalmente inferior a la tasa de las hipotecas de tasa fija (FRM), estos prestatarios pueden calificar con un brazo, pero no con una hipoteca de tasa fija (FRM). Cuando las tasas de interés suben, menos los prestatarios califican usando FRM, con la consecuencia de que aumentan las hipotecas en importancia relativa.


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Algunos prestatarios se ven empujados a las hipotecas con el argumento de que necesitan una hipoteca para calificar, cuando en realidad no lo hacen. Esto se discute en ¿Realmente necesito una hipoteca para calificar? Pero hay otros prestatarios de hipotecas que tienen sentido económico que evitarlos porque no las comprende. Son el foco de este artículo, que trata de acabar con el misterio de los brazos, explicando cómo funcionan.
La fase inicial de Interés Fijo


Hay dos fases en la vida de un ARM. Durante la primera fase, la tasa es fija, tal y como está en un FRM. La diferencia es que en un FRM la tasa se fija para el término del préstamo, mientras que en un ARM, se fija para un período limitado por el principio. Al final de ese período, la tasa va a aumentar. El período inicial de la estabilidad del tipo dura de un mes en un brazo de un mes a 10 años en un ARM de 10 años.


Prestamos

Los prestatarios eligen principalmente para las hipotecas con la tarifa más baja al principio. En general, menor será la velocidad inicial de una hipoteca, más corto el período de tasa fija. En un mercado en el que la tasa de FRM de 30 años es del 8%, por ejemplo, la tasa inicial podría ser del 5% sobre las armas de un mes, el 7% de las hipotecas de un año, y 7,75% en hipotecas de 10 años.
Determinación de la Tasa Después del período inicial del tipo Finaliza

Sin perjuicio de dos posibles excepciones, la tasa en el brazo tras el período inicial del tipo extremos es igual al valor más reciente de un índice de tipo de interés determinado, más un margen. El índice más el margen es la tasa de "totalmente indexada".

Hay una variedad de índices de tipo de interés utilizado con las armas, y es necesario para determinar exactamente qué índice se utiliza en un brazo en particular, y para determinar su valor más reciente. Esta información está disponible en muchos periódicos y en un número de sitios web. El margen, por lo general 2,50 a 3,0%, se ha fijado en el contrato de ARM.

Así, si el valor más reciente del índice al final del período inicial del tipo extremos es del 5% y el margen es del 2,75%, la nueva tasa será 7,75%, siempre que dicho tipo no viola ninguna de las dos excepciones.

La primera excepción es que el aumento de la tarifa anterior no puede exceder el tope de ajuste tasa, que impone un límite en el tamaño de cualquier aumento de tasas de interés. En la mayoría de los casos, topes de las tasas de ajuste del 1% o 2%, dependiendo de la frecuencia de los ajustes de los tipos. Sin embargo, sobre las armas que posee la tasa inicial de 5, 7 o 10 años y luego se ajusta anualmente, el tapón en el ajuste del tipo primero suele ser el 5%, bajando a 2% en posteriores (anuales) que se.

La segunda excepción es que la nueva tasa no puede exceder la tasa máxima permitida en el contrato de ARM. Por lo general, un tipo máximo será de unos 5 o 6 puntos porcentuales por encima del tipo inicial.

La mayoría de las hipotecas contienen las dos tapas y ajuste de los tipos máximos, y algunos tienen una pero no la otra, unos pocos, pero no tienen ni han topes de pago de ajuste en su lugar (ver más abajo).

Suponiendo que la tasa totalmente indexada en el ajuste del tipo primero está por encima del tipo inicial, la regla de determinación de la nueva tarifa es la siguiente: la nueva tarifa es la más baja de a) la tasa totalmente indexada, b) la tasa inicial más el ajuste del tipo gorra, y c) la tasa máxima permitida.

Para ilustrar la regla, 3 ejemplos se muestran a continuación. En el primero, la nueva tasa es la tasa totalmente indexada por la tasa totalmente indexada es menor que la tasa inicial más el límite de ajuste y menor que el tipo máximo. En los próximos, la nueva tasa es la tasa inicial más el tope de ajuste ya que este es inferior a la tasa totalmente indexada o el tipo máximo. En este último caso, que sería muy inusual, la nueva tasa es la tasa máxima, porque esa tasa es inferior a la tasa totalmente indexada o la tasa inicial más el tope de ajuste.

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