Piggyback Préstamos: dos hipotecas cuestan menos que uno?

Si una segunda hipoteca a cuestas va a costar menos de un prestatario seguro hipotecario depende de una serie de factores que se tiran juntos en 13 mi calculadora.

"No podemos permitirnos inicial del 20%. Mi agente dice que costará menos de sacar una combinación primera y segunda hipoteca, donde el segundo proporcionaría otro 10% hacia abajo, que poner 10% menos que en una primera hipoteca y pagar primas de seguro hipotecario. Él dice que aunque la tasa en el segundo es alto, voy a salir adelante porque el interés en el segundo es deducible. primas del seguro hipotecario no lo son. ¿Tiene razón? "


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Tenía razón acerca de la ventaja fiscal de la combinación de préstamos antes de 2007, pero el Congreso hizo las primas de seguros hipotecarios pagados en 2007 a la deducción si el préstamo se originó en ese año. Si esta norma se extenderá no estaba claro a finales de 2007. En cualquier caso, no es necesariamente la razón acerca de que sale adelante con un paseo sobre hombros, porque eso depende de muchos otros factores.
Factores que afectan la elección entre la segunda hipoteca y el seguro hipotecario
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Tipo de interés de la segunda hipoteca en relación con la cotización en la primera: La más pequeña es la diferencia en la velocidad entre las dos hipotecas, mayor será la ventaja de la combinación en relación con el solo préstamo.

Plazo de la hipoteca en relación con el segundo término de la primera: los préstamos a plazo más corto pagar el saldo más rápido que préstamos a más largo plazo. Desde la segunda hipoteca tiene una tasa mayor que el primero, el más rápido el segundo se paga en relación con la primera, mayor será la ventaja de la combinación en comparación con el solo préstamo.
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Su nivel de impuestos: Debido a que el préstamo de combinación cuenta con un impuesto mayor a pérdidas y ganancias, la combinación es más ventajosa para los prestatarios en el máximo escalafón de impuestos. Esto no era cierto en 2007, sin embargo, y no se pueden aplicar en los próximos años también.

Los costos de cierre: Con un cierre del préstamo, los costos de cierre debe ser la misma para un préstamo o dos. Pero si la segunda hipoteca es de un prestamista diferente y requiere un cierre por separado, la combinación se tienen mayores costos de cierre.

Índice previsto de agradecimiento: Los prestatarios pueden solicitar que su seguro hipotecario darse por terminado cuando el saldo del préstamo alcanza 75% o 80% del valor apreciado de la casa. Esto significa que cuanto mayor es la tasa esperada apreciación, menos la ventaja de la combinación.

Otros factores: ¿Cuánto tiempo esperan permanecer en la casa y la tasa de rendimiento que puede ganar las inversiones, también afectan al modo en sus opciones de sacudir.
Tirando de todo con una calculadora

Calculadora 13 bis, dos hipotecas y de uno solo más grande de hipoteca, reúne todos los factores que afectan a los costes de ambas opciones en una hipoteca de tasa fija. También muestra la tasa de "equilibrio" en la segunda hipoteca, que es la tasa más alta que tiene sentido pagar. La combinación le permite ahorrar dinero si la tasa de mercado en el segundo está por debajo de la tasa de equilibrio.

Considere la posibilidad de que un prestatario la compra de una casa de $ 200.000 que planea permanecer en él durante cinco años, y gana el 5% de las inversiones.

Ejemplo 1 supone que el prestatario se encuentra en el nivel de ingresos de impuesto más alta (39,6%), confía en que sólo 1,25% de apreciación en su casa, y es ir de compras al mercado el 29 de julio de 2000. Él compara una primera hipoteca de 30 años por $ 180,000 (10% hacia abajo) en el 8,25%, cero puntos, y el seguro hipotecario del 0,52%, con una combinación de un mismo préstamo de 160.000 dólares, pero no seguro de hipoteca, más una segunda hipoteca a 15 años por $ 20.000 a 11,75% y cero puntos. Los costos de cierre son los mismos y las primas de seguro hipotecario que no son deducibles.

Durante los 5 años, la tasa de rentabilidad de la segunda hipoteca es 20,29% - muy por encima de la tasa de mercado en un segundo. La combinación es un claro ganador.

Ejemplo 2 es el mismo salvo que el prestatario se supone que es en el tramo impositivo del 15%. La tasa de equilibrio en las gotas segundo a 16,97%, pero la combinación sigue siendo el mejor trato.

Ejemplo 3 es el mismo que el ejemplo 2, pero la primera hipoteca tiene un plazo de 15 años. Las gotas de equilibrio tasa de 11,38%, ligeramente por debajo de la tasa de mercado en el segundo. El prestatario es ligeramente mejor con una hipoteca.

Ejemplo 4 es el mismo que el ejemplo 3, excepto que el prestatario espera su casa para apreciar en un 5% anual, lo que hace posible la terminación anticipada del seguro hipotecario. Las gotas de equilibrio tasa de 10,10%, muy por debajo de la tasa de mercado en el segundo. El prestatario es significativamente mejor con una hipoteca.

Ejemplo 5 es lo mismo que 4, excepto que el prestatario debe pagar una suma adicional de $ 1.000 en costos de cierre del préstamo de combinación. Las gotas de equilibrio tasa al 8,68%, lo que hace que la sola hipoteca más atractivo todavía.

En general, los préstamos son por lo menos combinación atractiva para los prestatarios de bajos impuestos soporte que obtengan una hipoteca de primero a corto plazo, se espera la terminación anticipada de un seguro hipotecario, y se enfrentan a costos adicionales de cierre de los préstamos combinación.

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