Pago de dos hipotecas: ¿Cuál ¿Ustedes pagan el primero?

"Mi esposa y yo recientemente compró una nueva casa y evitar el seguro hipotecario, a una cuestas: Nuestra primera hipoteca es una ARM 5 años de interés solamente por $ 296k@5.375% por 30 años. Nuestra segunda hipoteca es un FRM de 15 años por $ 55 k@7.01%. Nuestro flujo de caja nos permite pagar más que el interés en la ARM y el pago completo de la FRM. ¿Debemos aplicar el excedente al brazo oa la FRM? "


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La regla general es para pagar la deuda más alta-de primer nivel, que es la segunda hipoteca. Si las dos hipotecas fueron de tasa fija (FRM), esto sería un no-cerebro, debería recaer, en todo un exceso de liquidez a la segunda hasta que fue dado sus frutos. Lo mismo es cierto cuando la primera hipoteca es una ARM 5-año y esperar confiadamente que estar fuera de la casa dentro de los 5 años.


En muchas cuestas, la primera hipoteca es fija y el segundo adaptable a una tarifa más alta. En este caso también se canalizaría los flujos de efectivo hacia el exceso de la segunda.

Pero si la primera hipoteca con la tasa más baja es ajustable y su horizonte temporal se extiende más allá del ajuste del tipo de primera, o si no está seguro de ello, la decisión es más complicada. Mientras que usted debe comenzar por pagar abajo de la tasa más alta en segundo lugar, si las tasas de mercado aumentan mucho durante los primeros 5 años, la tasa en la ARM podría saltar hasta en un 5% en el ajuste del tipo de primera, que podría aportar al 10,375%. En ese caso, en algún momento antes de que el ajuste de tarifa, usted debe comenzar a pagar por el brazo.


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No puedo decir exactamente cuándo hacerlo, tendrá que confiar en sus instintos.

Pero su instinto debe mantenerse informada sobre la tasa de ARM esperados para el ajuste del tipo de primera. Esto es fácil de hacer, pero usted debe conocer el índice utilizado por el brazo, el margen, y los tapones, los cuales se muestran en su nota.

El porcentaje esperado en el ajuste del tipo primero es el valor más reciente del índice, más el margen (que no cambia), sujetos a los límites. Por lo general, la tasa en un brazo de 5 años no puede aumentar más de un 5% en el primer ajuste. A medida que el índice de cambios en el tiempo, los cambios tasa esperada en consecuencia.

Si la tasa esperada sube por encima de la cotización en la segunda hipoteca, usted tiene que pensar sobre si y cuándo cambiar de marcha. El caso para el cambio se hace más fuerte cuanto mayor es la tasa esperada y cuanto más cerca de llegar al ajuste del tipo de ARM.

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