Modificaciones del préstamo hipotecario

modificaciones hipotecarias son los cambios en las condiciones de un préstamo hipotecario diseñado para que sea más asequible para el prestatario. En general, las modificaciones sólo están disponibles para los prestatarios en mora o en peligro inminente de incumplimiento de los aumentos de tasa inminente que hará que el pago de la hipoteca inasequibles para ellos. El objetivo es curar o evitar el defecto, evitando así la ejecución hipotecaria.


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Los propietarios de viviendas o se enfrentan de forma predeterminada debe solicitar una modificación. Son muy poco probable que obtenga una si no pregunta, y las apuestas son muy altas: pueden salvar su casa, aunque probablemente no, su crédito.
El requisito predeterminado


Visto desde el punto de vista del inversor, el requisito de que para ser elegible para una modificación de un prestatario debe ser deudor moroso, o en peligro inminente de incumplimiento, tener sentido. Si el préstamo se verá recompensado en la fecha prevista, sin una modificación, no hay razón para el inversor que asumir el coste de una modificación. La consideración económica de una modificación es que, sin ella, el préstamo se destinará a la ejecución hipotecaria, y esto le costará al inversor más de la modificación. El mejor indicador de si o no un préstamo sin bloqueará el acceso de una modificación es la de si es o no ahora en forma predeterminada.


Prestamos

Visto desde el punto de vista del prestatario, el requisito predeterminado es injusto, y lo es. Pero gran parte de lo que sucede durante una crisis financiera es injusta. La exigencia por defecto es un hecho inevitable de la vida, y los prestatarios tienen que tratar con él la mejor manera posible.

Nota: Alrededor de 5 meses después de la primera versión de este articulado fue escrito, el Gobierno Federal trató de moderar la desigualdad asociada a la práctica de limitar las modificaciones a los prestatarios en mora. El programa Making Home asequibles establece una "dificultad" criterios de elegibilidad que no requiere que el prestatario en mora. Véase el Plan del Gobierno para ayudar a los prestatarios con problemas.
El Prestador Decisión Modificación

En la mayoría de los casos, la decisión sobre una modificación no es realizada por la empresa que posee el préstamo. Es producida por una empresa de financiación del préstamo contratado por el propietario. El propietario puede ser un único prestamista, o podría ser un grupo de inversionistas que son dueños de las piezas de un título respaldado por hipoteca garantizada por un conjunto de préstamos.

Sea quien sea el propietario, la empresa de servicios está contractualmente obligado a encontrar la solución a problemas de pago que reducirán al mínimo la pérdida para el propietario. Si la solución de más bajo costo es una modificación del contrato, grande, todos los participantes prefiere una modificación de una ejecución hipotecaria. Pero si una ejecución hipotecaria generaría menores costos para el propietario, la decisión será la de ejecutar la hipoteca. El costo de la ejecución de una hipoteca a un prestatario no entra en la decisión.

Sin embargo, la decisión está lejos de ser cortado y secado, y puede ser significativamente afectados por si y cómo el prestatario presenta su caso. Sobre esta cuestión, me he beneficiado de un intercambio con Warren Brasch, un abogado que representa a los prestatarios que buscan modificaciones en los préstamos (wbrasch@gmail.com).
La importancia de la equidad del dueño de casa

Quizás el factor más importante que afecta la decisión de modificación es la cantidad de los fondos propios del prestatario tiene en su propiedad. Si el prestatario tiene suficiente capital en la propiedad para pagar los intereses diferidos más gastos de ejecución de una hipoteca, ejecución de una hipoteca es casi obligada a ser la solución menos costosa.

La equidad depende de valor de la propiedad, que el prestatario está en mejor posición para saber que el servicio técnico. El prestatario sabe o puede averiguar cuántas casas en el barrio están a la venta, y lo que la tendencia ha sido de los precios de venta recientes. En un empeoramiento del mercado, es fácil que el prestamista para sobreestimar el valor y el prestatario debe impedirlo.

El 3 de diciembre de 2008, cuando este artículo fue revisado, la tarea de convencer a los prestamistas de que el prestatario no tenía capital se había convertido en mucho más fácil debido a la constante disminución de los precios de la vivienda. Casi todos los prestatarios en busca de una modificación tenía un patrimonio negativo. Pero hay otras barreras a la modificación también se han producido. Leer ejecuciones de una hipoteca que no deben pasar, pero Do.
La carga de la prueba recae en el Prestatario

Servicers temen que si son liberales en la concesión de las modificaciones, los prestatarios que no necesitan una modificación intentará de todos modos. Se protegen contra esto las propuestas de modificación de entretenimiento sobre una base caso por caso, al realizar la carga de la prueba sobre el prestatario.

Los prestatarios deben aceptar la carga de la prueba. Además de los datos sobre valor de la propiedad, es necesario que el documento que no pueden pagar el aumento de pago que está pendiente, y se debe documentar exactamente lo que pueden pagar.

Con este fin, los prestatarios deben calcular su coeficiente de deuda total: la suma de pago de la hipoteca, los pagos de otras deudas, impuestos a la propiedad, y seguros de propiedad como un porcentaje de sus ingresos brutos (antes de impuestos). Este número debe calcularse ahora, lo que será después del ajuste de tarifa, y lo que será capaz de pagar. En el pasado, Brasch sugiere que un administrador puede estar dispuesto a aceptar el 45% como máximo razonable. Eso es bastante alta, la FDIC para modificar los préstamos de los bancos que ha hecho suyas, utiliza un 38%.
Los prestatarios deben ser persistentes

Administradores tienen un interés propio en la reducción de modificaciones, ya que aumentan los costos. Ellos tratan de minimizar los costos de la informatización del proceso de prestación de servicios en la medida de lo posible, y normalizar los procedimientos de atención al cliente para que los empleados con salarios reducidos y fáciles de entrenar, puede llevarlas a cabo.

Las modificaciones deben ser manejados por un grupo especial que están más capacitados y mejor remunerados, y los crecientes costos de la expansión de sus cortes número en la línea inferior. Por lo tanto, hay una tendencia a ser que no responde con la esperanza de que el prestatario va a desaparecer.

Los prestatarios tienen que ser persistente. Según Brasch "Si un técnico dice que le devolverá la llamada ... olvidarse de él. Es necesario que los llaman y llaman constantemente. Perderán su papel de trabajo, no devolvió las llamadas, se pone en espera y luego cuelgue. Es lo que hacen. Sigan luchando, llamando, envío de faxes. Esto funciona! "
Inserción de la apreciación del precio futuro en la ecuación

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