Los prestatarios de ARM con sus cabezas en la arena



La mayoría de los prestatarios frente a una tasa de reajuste en el brazo no tiene idea de lo que la nueva tarifa será, y su agente de servicio no ofrece ninguna ayuda. En este artículo se explica cómo calcular la nueva tarifa con bastante antelación.
El problema de un inminente reajuste Tasa


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En las últimas semanas, mi buzón se ha desbordado con mensajes de socorro procedentes de los prestatarios frente a un inminente ajuste del tipo de sus hipotecas de tasa ajustable (ARM). La mayoría de ellos quieren refinanciar, pero muchos de los que habían tomado préstamos anteriores 100% están atrapados. Con la suavidad actual en el mercado de la vivienda, que ahora debe más de sus casas valen la pena. Los prestamistas están fuertemente resistente a la refinanciación de préstamos con saldos superiores a los valores de propiedad.
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Una característica sorprendente de las cartas que recibo es que la gran mayoría de los prestatarios no tienen la menor idea de exactamente qué va a pasar a su tasa de ARM. Ellos saben que va a subir, pero no tienen idea de cuánto. Muchos de ellos asumen que es peor de lo que es, de hecho, tal vez porque esto les da una excusa para no hacer nada para prepararse.
Estimación de la Tasa de nuevo brazo de antemano
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Si esto le describe, es hora de sacudir la arena de los ojos. Si bien no se puede saber exactamente lo que su tasa de ARM se encuentra a la fecha de ajuste - que depende en parte de lo que ocurre con los tipos de mercado entre ahora y entonces - se puede saber lo que su tasa de ARM sería si el ajuste se produjo hoy en día. Llame a este la "actual" tasa proyectada, o CPR. A medida que la fecha de ajuste se acerca, el CPR se convierte cada vez más una estimación buena de la tasa real en la fecha de ajuste. Se utiliza la RCP para planear su próximo movimiento.

Para calcular la RPC, necesita 4 piezas de información de la nota. One Piece es el índice de tasa de interés en que su tasa de ARM está atado. Los índices tienen nombres como el COFI, Libor, CMT, MTA, CODI y la Tasa de Interés Preferencial. Cuando haya identificado el utilizado por su ARM, vaya a www.mortgage-x.com y encontrar su valor más reciente. Cuando me registré el 4 de septiembre, la mayoría de los índices fueron en el rango de 4,3% a 5,4%.

De dos piezas es el margen, que es la cantidad añadida al índice para determinar su tarifa. Este es el número de vital importancia, ya que varía tan ampliamente, desde 0,75% a 7% o más. Porque no es una información que se exige, la mayoría de los prestatarios de ARM no sé lo que es hasta que se golpeó con un ajuste de tarifa.

Las otras dos piezas de información que necesita de la nota son la tapa de ajuste, lo que limita el tamaño de un cambio en la velocidad y la tasa máxima de por vida. No todas las hipotecas tienen casquillos de ajuste, pero todos ellos tienen tasas máximas.

La regla de ajuste de los tipos es que la nueva tarifa será igual al valor más reciente del índice más el margen, sin perjuicio de las tapas.
Ejemplos del proceso de ajuste de los tipos
1. tasa actual del 5%, el índice actual es del 5%, el margen de 2,75%, tope de ajuste del 3%, máximo 10%. El nuevo índice es el índice más un margen del 7,75%, los tapones no son una limitación.
2. actual tasa de 4%, el índice actual es del 5%, el margen de 2,75%, tope de ajuste del 3%, máximo 10%. La nueva tasa es la tasa actual de un 4% más el límite de la tasa de ajuste del 3%, o 7%, por debajo del índice más el margen.
3. tasa actual del 5%, el índice actual es del 5%, margen de 6%, sin tope de ajuste, la tasa máxima del 10%. La nueva tarifa es el máximo del 10%, por debajo del índice más el margen.

Cuando el tipo se ve limitada por la tapa de ajuste de tarifa, como en el ejemplo 2, el alivio es sólo temporal. Si el valor del índice se mantiene igual, la tasa aumentará al índice más el margen en el próximo ajuste.
Agentes de servicio son No Ayuda

Objetos como este no tendría que ser por escrito si las hipotecas a los prestamistas de servicios informó el CPR cada mes, junto con el pago asociado a él. Lo calcular ahora, pero sólo durante el mes anterior un ajuste de tarifa. Sería muy sencillo para hacerlo cada mes, de modo que los prestatarios siempre sabía donde estaban y tenían tiempo para prepararse para lo vieron venir.

No he hecho una encuesta, pero me sorprendería si hay prestamistas que hacen esto. Es sintomático del nivel miserable de los servicios prestados por una hipoteca agentes de servicio, un tema sobre el que he criticó en numerosas ocasiones. NOTA: Si armas de servicio y crean el CPR mensual, me envía una copia de su estado de cuenta mensual y con mucho gusto a comer mis palabras en público.

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