La consolidación de la deuda con una hipoteca de compra de Nueva

Casa de la consolidación de los compradores no hipotecarios de la deuda en un préstamo hipotecario debe hacer un pago inicial lo suficientemente grande que su préstamo cumple la relación máxima del préstamo a valor de la propiedad después de la consolidación.


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Por ejemplo, suponga que el precio de la vivienda es de $ 100.000, el prestatario pone $ 10.000 hacia abajo, y consolida 5.000 dólares de la deuda. La consolidación del préstamo aumenta desde $ 90.000 a $ 95.000, y la relación de préstamo a valor del 90% al 95%. Si una proporción del 95% del préstamo-valor se mantiene dentro de los requisitos de suscripción prestamistas, la consolidación funcionará, pero si el 90% es la proporción máxima admisible, no lo hará.
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Que la consolidación es posible, no significa que sea rentable; en la mayoría de los casos no es así, porque el aumento de la relación préstamo-valor aumenta el costo, aunque las apariencias pueden engañar.
Con la consolidación de deuda, las apariencias engañan
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La consolidación de deudas de tarjetas de crédito en una hipoteca nueva compra puede reducir el total de pagos, pero en la mayoría de los casos, hará que el comprador más pobres. Esto es cierto en el caso descrito a continuación.

"Sólo tengo $ 30.000 en efectivo para un pago inicial de la casa $ 300.000 que estoy comprando. También tengo 15.000 dólares de la deuda de tarjetas de crédito en un 12% que me encantaría deshacerse de él. El funcionario de crédito dice que puedo rodar en un $ nuevas 285.000 hipoteca a 30 años al 6%. Esto reduce la tasa de mi deuda de tarjeta de crédito por la mitad y hace que sea deducible. Además, mi pago mensual total sería de sólo 1891 dólares, en comparación con $ 2051 si no se asentó y tomó un préstamo de US $ 270.000. ¿Hay alguna razón que no debería consolidar?

Consolidación de un aspecto atractivo en este caso porque la tasa de la hipoteca es muy inferior a la tasa de la deuda de tarjeta de crédito, y el interés de la hipoteca es deducible de los impuestos también. Sin embargo, el aumento de tamaño del préstamo de $ 270.000 a $ 285.000 ya sea aumentos de la prima de seguro hipotecario o el tipo de interés de la hipoteca de compra. Se tarda sólo un aumento de ¼% en tasa de 285.000 dólares para compensar los ahorros de una reducción del 6% (incluyendo el cambio del derecho de deducción) en 15.000 dólares de la deuda de tarjetas de crédito.

La consolidación reduce el pago mensual total en este caso principalmente debido a la amortización de la deuda más baja. Con la consolidación, el prestatario deberá pagar $ 260.484 al final de 6 años, que es su mejor conjetura en cuanto a cuánto tiempo estará en la nueva casa. Si ella no se consolida, se tendrá que pagar sólo 246.774 dólares.
Usando una Calculadora de Consolidación de Deuda

Estos números y los otros citados a continuación provienen de 1a calculadora, la consolidación de deuda de una hipoteca de compra. He utilizado esta calculadora para determinar los costos totales de más de 6 años, si el comprador: a. No consolidar, lo que significa que tiene la primera hipoteca de $ 270.000 y las hojas de la deuda no hipotecarios como es; b. Se consolida en la primera hipoteca, lo que significa que ella tiene la primera hipoteca de 285.000 dólares y paga la deuda no hipotecarios, y c. Consolida en una segunda hipoteca, lo que significa que ella saca la primera hipoteca de $ 270.000 para comprar la casa, y después de sacar una segunda hipoteca por 15.000 dólares para pagar la deuda no hipotecarios.

Con base en información proporcionada por el comprador, entré en los términos en que se puede pedir prestada con las tres opciones. Los $ 270.000 y $ 285.000 de la hipoteca de primero son sin costo, un 6% durante 30 años - que se diferencian sólo en la prima del seguro hipotecario, que la calculadora sabe. La hipoteca de $ 15.000 segundos también es sin costo en 10% durante 15 años. Ella está en el tramo impositivo del 25% y la pérdida de interés quiere que se calcula en 2%.

La calculadora de costes medidas como el total de pagos mensuales durante el período de 6 años; más el interés perdido en los pagos (intereses que se podrían haber ganado, pero no fue); menos los ahorros en impuestos sobre los intereses, incluyendo los intereses ganados sobre fiscalidad del ahorro; menos la reducción de los saldos de la deuda durante los 6 años.

Los costos son $ 89.904 sin consolidación, 92.311 dólares con la consolidación en la primera hipoteca, y 89.523 dólares con la consolidación en la segunda hipoteca. Mientras que la consolidación de la primera hipoteca elimina los pagos de alto sobre la deuda no hipotecarios y el ahorro de los aumentos de impuestos, estos son más que compensados por el aumento de las primas de seguro hipotecario y menor reducción de la deuda. Consolidación con el 10% de segunda hipoteca, por el contrario, resulta ser poco rentable.
Errores comunes en las Decisiones de la deuda de Consolidación

En la toma de decisiones sobre la consolidación, los prestatarios hacen dos tipos de errores. Una de ellas es la base de la decisión sobre el pago mensual, ignorando lo que ocurre con el saldo del préstamo. Este error impregna muchas decisiones financieras. ,

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