Hipoteca por pago anticipado cuando se tienen dos hipotecas

Cuando se tienen dos hipotecas y los fondos están disponibles para el pago, se plantea la cuestión de cuál de los dos deberá ser reembolsada. En la primera situación se describe a continuación, hay una respuesta clara, pero en la segunda no la hay.
Pagar la última préstamo, o préstamos del Con la tasa más alta?


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"Por favor, resolver la diferencia. En una propiedad que tiene una hipoteca de edad 6,6% con el balance de las pequeñas y sólo 5 años por delante, y en otra propiedad que tiene una hipoteca relativamente reciente de 30 años al 6,25%. La mayoría de los pagos en el primer hipoteca es el principal mientras que la mayoría de los pagos en el segundo es de interés. Yo digo que cualquier exceso de fondos que deberían ir a solicitar la hipoteca 6,25% debido a tan poco de la ayuda se está aplicando al principal, pero mi esposa cree que se debe aplicar los fondos excedentes a la hipoteca más altos. "
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Un punto para su esposa. Usted debe asignar fondos adicionales al préstamo de tipo superior.

La composición de los cambios pago programado en el tiempo, como lo nota. Temprano en la vida de una hipoteca, la mayoría del pago va a los intereses, sino como el balance cae por el paso del tiempo, una proporción cada vez mayor va a la principal.
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Por ejemplo, su viejo préstamo con un saldo de $ 20.000 en el 6,6% y 7 años para ejecutar tiene un pago de 298 dólares, de los cuales $ 188 va a la capital y $ 110 a los intereses. Su nuevo préstamo de $ 50.000 en 6,25% con 29 años para correr tiene un pago de 312 dólares, de los cuales $ 52 va a la capital y $ 260 a los intereses.

Sin embargo, si usted agrega a su pago programado, el 100% de este crecimiento va a la principal en ambos casos. Si usted agrega $ 100, el pago del principal de los dos préstamos se elevaría a $ 288 y $ 152, respectivamente. Usted ganaría 6,6% de estos $ 100 si se aplica a la primer préstamo y 6,25% si se aplicaba a la segunda.

En pocas palabras, cómo su pago programado se está dividiendo entre capital e intereses no debería afectar en cómo asignar los fondos en exceso.
Pagar la primera hipoteca o la segunda?

"Mi esposa y yo recientemente compró una nueva casa y evitar el seguro hipotecario, a una cuestas: Nuestra primera hipoteca es una ARM 5 años de interés solamente por $ 296k@5.375% por 30 años. Nuestra segunda hipoteca es un FRM de 15 años por $ 55 k@7.01%. Nuestro flujo de caja nos permite pagar más que el interés en la ARM y el pago completo de la FRM. ¿Debemos aplicar el excedente al brazo oa la FRM? "

La regla general es para pagar la deuda más alta-de primer nivel, que es la segunda hipoteca. Si las dos hipotecas fueron de tasa fija (FRM), esto sería un no-cerebro, debería recaer, en todo un exceso de liquidez a la segunda hasta que fue dado sus frutos. Lo mismo es cierto cuando la primera hipoteca es una ARM 5-año y esperar confiadamente que estar fuera de la casa dentro de los 5 años.

En muchas cuestas, la primera hipoteca es fija y el segundo adaptable a una tarifa más alta. En este caso también se canalizaría los flujos de efectivo hacia el exceso de la segunda.

Pero si la primera hipoteca con la tasa más baja es ajustable y su horizonte temporal se extiende más allá del ajuste del tipo de primera, o si no está seguro de ello, la decisión es más complicada. Mientras que usted debe comenzar por pagar abajo de la tasa más alta en segundo lugar, si las tasas de mercado aumentan mucho durante los primeros 5 años, la tasa en la ARM podría saltar hasta en un 5% en el ajuste del tipo de primera, que podría aportar al 10,375%. En ese caso, en algún momento antes de que el ajuste de tarifa, usted debe comenzar a pagar por el brazo.

No puedo decir exactamente cuándo hacerlo, tendrá que confiar en sus instintos.

Pero su instinto debe mantenerse informada sobre la tasa de ARM esperados para el ajuste del tipo de primera. Esto es fácil de hacer, pero usted debe conocer el índice utilizado por el brazo, el margen, y los tapones, los cuales se muestran en su nota.

El porcentaje esperado en el ajuste del tipo primero es el valor más reciente del índice, más el margen (que no cambia), sujetos a los límites. Por lo general, la tasa en un brazo de 5 años no puede aumentar más de un 5% en el primer ajuste. A medida que el índice de cambios en el tiempo, los cambios tasa esperada en consecuencia.

Si la tasa esperada sube por encima de la cotización en la segunda hipoteca, usted tiene que pensar sobre si y cuándo cambiar de marcha. El caso para el cambio se hace más fuerte cuanto mayor es la tasa esperada y cuanto más cerca de llegar al ajuste del tipo de ARM.

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