¿He sido reconocida por mi prepago hipotecario?

"He leído sus columnas sobre las ventajas de pagar pronto, pero ¿cómo sé que mis pagos adicionales se abonarán debidamente en lo que estoy recibiendo el beneficio total? Con tanto en las noticias sobre cobros excesivos prestamista, ¿cómo se puede confiar en su prestamista con pagos por adelantado? " (Firmado "desconfianza").


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Hay excelentes razones para sus sospechas y desconfianza. Nunca he visto una declaración de un prestamista que explica su procedimiento exacto para su abono en pagas extraordinarias. Eso en sí mismo debe poner en guardia a los prestatarios.
Los prestamistas tienen un incentivo financiero para retrasar los pagos adicionales de acreditación
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Cada día de retraso con un pago adicional a los resultados saldo de préstamos en una transferencia de interés durante un día en el pago adicional de que el prestatario al prestamista. Cuanto más larga sea la demora, mayor será la ganancia de intereses al prestamista, que es la pérdida para el prestatario.
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La mayor demora podría ocurrir si el prestamista coloca los pagos extra en una cuenta especial que se llevó a cabo hasta que el saldo se paga hasta el monto de la cuenta especial. Por ejemplo, si un prestatario hizo un pago extra de $ 25.000, el saldo no se verá afectado hasta que se habían pagado hasta 25.000 dólares, momento en que el pago adicional se aplicaría al pago de la hipoteca.

Me gustaría ver esta práctica como larcenous, porque el prestamista conserva el interés de $ 25.000 para todo el período entre la fecha en que el pago adicional se realizó y la fecha del préstamo se pagó. Mientras que de vez en cuando escucho historias sobre esta práctica, nunca he visto un caso documentado.

Incluso si este caso extremo no existe, existe un amplio margen para menos travesuras extrema con pagas extraordinarias. Si el pago adicional se incluye con el pago programado, será acreditado a partir de la misma fecha que la parte principal del pago programado? ¿O será empuja hacia delante para el próximo mes? O tal vez al final del año?
Cómo protegerse

Si los prestamistas debían aportar los prestatarios con estados de cuenta mensuales que se detallaban todas las transacciones que afectan a la cuenta del prestatario, que creo que debería ser la ley (véase el caso de que todos los prestatarios recibir estados de cuenta mensuales?), El problema no existiría. Muchos prestamistas no ofrecen tales declaraciones, sin embargo, y las declaraciones de algunos de los que no están completos.

Unos cuantos prestamistas han comenzado a proporcionar acceso a los prestatarios con su historial de pagos en Internet, pero será mucho tiempo si es que antes de que esta práctica se generalice.

Mientras tanto, puede realizar un seguimiento de su cuenta utilizando hojas de cálculo Excel que he desarrollado en este propósito. Uno es para FRM, el otro para las hipotecas. Las hojas de cálculo mostrar su tabla de amortización completa, con una columna vacía de pagos anticipados. Cuando se introduce un pago anticipado, todo el programa se actualiza el supuesto de que el prepago se acredita en la misma fecha que el pago programado de principal.

Por ejemplo, se saca un FRM de 200.000 dólares en un 6,5% durante 15 años. Usted entra a estos números en la parte superior de la hoja de cálculo y te da la programación completa, incluyendo el saldo al final de cada mes. Todo indica, por ejemplo, que después de 12 meses, usted tendrá un saldo de $ 191, 854. Si usted hace un pago extra de $ 1500 en 5 meses, el calendario vuelve a calcular para mostrar un equilibrio en el mes 12 de 190.296 dólares. Si el prestamista tiene debidamente acreditado que con el prepago, el saldo para el mes 12 en la declaración de la entidad crediticia deben ser idénticas.

Si se introduce cada prepago en la hoja de cálculo y guardarlo, el seguimiento contable de su prestamista será una brisa.

Usted puede monitorear la amortización de una hipoteca en la misma forma con la hoja de cálculo ARM. En este caso, deberá introducir no sólo los pagos extraordinarios, sino también la tasa de interés. Más allá de eso, funciona del mismo modo que la hoja de cálculo FRM.

"He tratado de usar la calculadora de pagos adicionales en su sitio web para ver si mi préstamo dará sus frutos, pero es para las personas con hábitos regulares que pagan una cierta cantidad a intervalos regulares. Mi pagas extraordinarias están dispersos y por cantidades variables. ¿Puedes ayudarme? "

Sí, la hoja de cálculo Excel que acabo de describir se tendrá en cuenta cualquier número de pagas extraordinarias de cualquier cantidad en cualquier mes, y le muestre cuándo se produce ganancias. Simplemente desplácese por la hoja de cálculo hasta llegar a un saldo cero. Ampliar el ejemplo que di anteriormente, el primer pago extra de $ 1500 en el mes 5 conduce a la ganancia en 177 meses. Si añado pagas extraordinarias de, digamos, $ 2200 en 11 meses, $ 1200 en el mes 25 y $ 4500 en 39 meses, encuentro que se produce ganancias en 167 meses.

y ¿He sido reconocida por mi prepago hipotecario?