Evitar problemas de bloqueo en una crisis del mercado

Bloqueo de los precios de una hipoteca está llena de problemas potenciales para el prestatario incautos. Bloqueo es especialmente problemático en el mercado actual se debe a que los precios pueden saltar desde el primer día a día, y los prestamistas tomar mucho más tiempo que en años anteriores a la crisis para aprobar una solicitud, y con frecuencia no pueden.


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Bloqueo significa que el prestamista se compromete a que el precio al cierre será el precio de bloqueo, incluso si el precio de mercado es mayor en el cierre de lo que era en la fecha de bloqueo. El compromiso de precios es válida para un período determinado, generalmente de 30 a 90 días, con períodos más largos a precios más altos. Si el prestatario está igualmente comprometida si el precio es menor al momento del cierre depende de la política de la entidad crediticia, ver abajo.
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El año pasado escribí un artículo sobre un enfoque de un prestatario podría tomar para evitar problemas de bloqueo, que es confiar el proceso a un agente hipotecario que sabe exactamente cuáles son los problemas. El inconveniente es la dificultad de asegurar que el broker va a utilizar sus conocimientos en beneficio del prestatario en lugar de sí mismo.
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Este artículo trata de cómo los prestatarios pueden protegerse a sí mismos cuando se relacionan directamente con los prestamistas. La clave está en conocer las reglas de bloqueo de la entidad crediticia y los procedimientos de antemano. Esto no es fácil porque muy pocos voluntarios de la información, y el prestatario debe hacer.

Upfront Prestamistas Hipotecarios (CSMs) son una excepción porque uno de mis requisitos para la certificación es que muestran sus políticas de bloqueo en sus sitios web. Al revisar estas políticas recientemente, sin embargo, he encontrado grandes diferencias en la integridad, que es mi culpa, mis reglas de divulgación eran demasiado vagas. Esto se remedia, y muy pronto la CSMs se han revisado las declaraciones de bloqueo que respondan a las preguntas que figuran a continuación.
Lo que debe suceder antes que el precio puede ser bloqueado?

En la mayoría de los casos, el prestamista requerirá que el comprador tiene un contrato de venta, y que la solicitud de préstamo ha sido aprobado. Debido a las aprobaciones ya menudo toman más tiempo que antes de la crisis, esto plantea inmediatamente las dos preguntas que siguen.
¿Qué sucede si el precio de mercado sube antes de la solicitud puede ser aprobada y el Préstamo cerrado?

Generalmente, el prestamista estará dispuesto a bloquear sólo en el nuevo precio más alto. (Si hay prestamistas que se bloqueará al precio vigente en el momento de la solicitud de bloqueo, no sé quiénes son.) Esto es una ocurrencia común, y una importante fuente de frustración para los prestatarios, algunos de los cuales piensa que han sido víctimas de un cebo "y cambiar". En realidad, han sido víctimas de la volatilidad de los precios y los retrasos en conseguir los préstamos aprobados, pero rara vez porque los prestamistas advierten los prestatarios para que esto ocurra, una interpretación errónea del prestatario es natural.
¿Qué sucede si el precio de mercado sea antes de la solicitud puede ser aprobada y el Préstamo cerrado?

Un prestamista que encierra a los precios actuales, cuando que el precio es más alto que el vigente en la fecha de solicitud de bloqueo debe hacer lo mismo cuando el precio actual es menor. Supongo, sin embargo, es que en la mayoría de los casos, los prestamistas de bloqueo en el precio más alto en la fecha de solicitud de bloqueo, solo porque pueden. Los prestatarios no es probable que los objetos si estos son bloqueados en el precio que pide. Es irónico que los prestatarios se ven como víctimas con mayor frecuencia cuando los precios suben después de la solicitud de bloqueo, mientras que la realidad es que son víctimas con mayor frecuencia cuando los precios bajan.
¿Qué está cubierto por una cerradura?

Muchos prestamistas de bloqueo de sólo el tipo de interés y puntos. Cierre debe cubrir la tarifa, puntos, y todos los honorarios del prestamista otros, evitando la posibilidad de una escalada cargo después de la cerradura. Este es el caso de CSMs. Unos cuantos prestamistas no sólo se bloqueará todos los honorarios del prestamista, sino también algunos honorarios de terceros.
¿Qué comisiones Debe un prestatario de pago para que se bloquee?

Los prestamistas generalmente cobran entre $ 300 y $ 600 para bloquear, que por lo general se aplican a los gastos de liquidación al cierre, pero que el prestatario pierde si se aleja de la oferta. Los prestamistas de hoy cada vez más responsable de crédito y las comisiones de estudio porque quieren estar seguros de su aprobación antes de que se traben.
¿Bajo qué circunstancias son las tasas reembolsados?

políticas de devolución varían mucho. Si el prestamista no puede bloquear el precio solicitado, ya sea porque el prestatario no puede ser aprobada o porque el mercado ha cambiado, no los honorarios pagados a terceros en relación con la solicitud, deberá ser devuelto.
¿Qué sucede si el Precio de Mercado Suelta vez que el préstamo está bloqueado?

En la mayoría de los casos, no pasa nada porque el prestamista supone que ambas partes están comprometidas por el bloqueo. Algunos prestamistas, reconociendo que algunos prestatarios podrán cancelar el trato de empezar de nuevo dentro de otro prestamista, ofrecen un "float-down". Esto permite una reducción de la tasa, pero no todo el camino a la tasa de mercado. Un flotador hacia abajo va a costar un poco más que un bloqueo. Los prestamistas que ofrecen float-downs, deben fijarse en sus políticas de bloqueo exactamente cómo funcionan.
¿Qué sucede si el prestatario quiere cambiar el tipo de hipoteca (o el tipo de combinación / Point) después que el precio está bloqueado?

La mayoría de los prestamistas le permitirán tales cambios, pero sólo por el mayor de los precios de bloqueo o de los precios actuales. Eso hace que sea importante para los prestatarios para saber exactamente lo que quieren antes de solicitar un bloqueo.
¿Qué sucede si el préstamo no podrá concluirse en el período de bloqueo?

Si el retraso es culpa de la entidad crediticia, el período de bloqueo debe ampliarse sin costo alguno para el prestatario. Si el retraso es culpa del prestatario, el prestamista aplica el consumidor por una extensión de bloqueo. Estos cargos deben especificarse en la política de bloqueo del prestamista.
En el caso de retraso, lo que constituiría el error Prestatario?

Esto incluiría no proporcionar la documentación solicitada con prontitud, lo que retrasa las inspecciones de evaluación, y no obtener un acuerdo de subordinación de la segunda entidad hipotecaria si hay una. Los prestamistas pueden minimizar esta fuente obvia de los conflictos y explicar con la obligación del prestatario en detalle en el acuerdo de bloqueo.

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