Ejecuciones de una hipoteca que no deben pasar Pero No

ejecuciones de una hipoteca muchas se podrían evitar mediante la modificación del contrato de préstamo, a un costo menor para el inversor y el prestatario. Impedimentos para modificaciones de préstamos incluyen la negación del prestatario, las restricciones de los inversores de la discreción de los agentes de servicio para modificar los contratos, la escasez del personal cualificado necesario para modificar los contratos, y el seguro hipotecario que cubre parte o la totalidad del coste de ejecución hipotecaria.
Huelga ejecuciones de una hipoteca


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Juan X tuvo su vivienda hipotecada de este año. Le costó a los inversores que tenían la hipoteca de $ 40.000 a cerrar. Le hubiera costado sólo 25.000 dólares para hacer la hipoteca asequible para el prestatario a través de una reducción en la tasa de interés. Modificación del contrato de préstamo de esta manera habría mantenido X en su casa y se guarda el dinero de los inversores. Esto no es un caso aislado, las ejecuciones hipotecarias evitables están sucediendo a nuestro alrededor.


Tenga en cuenta que estoy usando un negocio a sangre fría, no una definición corazón sangrante de "ejecución de una hipoteca innecesaria". Según mi definición, si cuesta un inversor más para excluir a una hipoteca que para que sea viable, es una ejecución de una hipoteca innecesaria. No estoy contando el número de víctimas adicionales humano requerido por las ejecuciones hipotecarias, que pueden ser muy elevados.
Modificaciones del préstamo como Suplente para la ejecución de una hipoteca


Prestamos

los contratos hipotecarios sean modificados, en algún coste para los inversores, con el fin de evitar que el costo mayor de una ejecución hipotecaria más adelante. Las modificaciones incluyen la adición de los intereses impagos al saldo del préstamo, llamada "capitalización de intereses", y el cálculo de un nuevo pago. Para realizar el pago más asequibles, el término puede ser alargada y / o el tipo de interés reducido. En los casos en que la propiedad vale menos que el saldo del préstamo, el saldo podrá ser reducida, aunque esto ocurre con menos frecuencia. Para más información, consulte las modificaciones del préstamo hipotecario.

El problema es que hay importantes obstáculos a las modificaciones de préstamos.
Impedimentos para modificaciones del préstamo

Prestatario Negación: El desarrollo de un nuevo contrato de préstamo que un prestatario puede vivir con angustia requiere la plena participación del prestatario. Sin embargo, muchos prestatarios en la negación práctica de problemas - no en contacto con su administrador, y no pueden responder incluso si el administrador de contactos de ellos.

Alto Re-Default Precios: Servicers informe de una alta tasa de impagos entre los préstamos que han sido modificados, lo que es deprimente. Las razones son, en primer lugar, que los préstamos modificados no están cubiertos como si fueran nuevos préstamos, la atención se centra enteramente en conseguir el pago inicial a un nivel asequible. En segundo lugar, en la mayoría de los casos el equilibrio no se ha reducido, lo que deja un valor patrimonial negativo en su lugar y valor patrimonial negativo desalienta los prestatarios.

Riesgo moral: Los inversionistas están muy preocupados de que si las modificaciones se ofrecen con demasiada facilidad o muy pronto, algunos prestatarios se pretende una necesidad que realmente no lo hacen. Esta es una de las principales razones inversores restringir la libertad de administradores de modificar los contratos.

Las restricciones a Servicers: Hoy en día, el servicio de terceros cuando la empresa de servicio del préstamo no es propio, es más a menudo la regla que la excepción. En el caso de los préstamos que se han titulizado, es siempre el caso.

Los inversores restringir la libertad de administradores de modificar los contratos de préstamo, porque sus intereses son diferentes. Los inversionistas quieren única modificación si la alternativa es una liquidación más costosos o ejecución hipotecaria. Quieren evitar modificaciones al comienzo que más tarde resultarían inútiles, y quieren evitar que se fomente los prestatarios por defecto que no podría de otra manera. Administradores, en cambio, quieren proteger a sus cuotas de mantenimiento, que sólo reciben de los préstamos en buen estado. Su preferencia general es, pues, de una intervención temprana.

Una restricción habitual de los contratos de administradores es que las modificaciones sólo se permiten para los préstamos en mora o para los que por defecto es inminente o razonablemente previsibles. Otra es que cualquier modificación debe ser en el mejor interés del inversionista. Éstos crean posible responsabilidad legal para el prestador del servicio. Para estar seguro, administradores en general, limitar las modificaciones a los préstamos que son 60 días de retraso o más. La principal excepción es cuando hay una modificación inminente de la tasa de una hipoteca que provocará un gran aumento en el pago de la hipoteca.

La escasez de personal sumamente necesarios: La mayoría de las interacciones entre los prestatarios de hipotecas y administradores son manejados por computadoras y relativamente empleados no calificados. Los prestatarios en problemas serios se remiten a un número menor de empleados más calificados y especializados. Con el inicio de la crisis hipotecaria, administradores fueron capturados por debajo de este recurso crítico y costoso. Aunque ahora dicen que han ampliado su personal para manejar el flujo de trabajo, un desincentivo financiero para la dotación de personal adecuado sigue siendo.

Seguro Hipotecario: El seguro hipotecario hipotecas llevar a que van a la ejecución hipotecaria, los inversores están protegidas hasta el máximo de cobertura de la póliza, que suele ser suficiente para cubrir la totalidad o la mayor parte de la pérdida. Esto disuade a modificaciones. ¿Por qué una modificación de 15.000 dólares si el costo de ejecución de una hipoteca $ 40.000 va a ser pagada por el asegurador de la hipoteca? Incluso si la cobertura del seguro no llega a excluir el costo, el déficit ha de ser superior al coste de modificación antes de la modificación se hace más atractivo económicamente.

En segundo lugar Hipotecas: Muchos de los prestatarios en problemas tienen dos hipotecas con los diferentes prestadores, lo que complica las cosas. El técnico busca modificar la primera hipoteca debe asegurarse de que el prestatario puede pagar tanto las hipotecas, y que el segundo acreedor hipotecario que no perjudique a la manzana-carro por la exclusión. Mi correo de los prestatarios en problemas sugiere que algunos administradores están dispuestos a invertir un poco de esfuerzo en el trabajo con los prestamistas de hipoteca en segundo lugar, y algunos no lo son.

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