¿Cuándo Refinanciación Hipotecaria Realmente Pay?



"Dado que los costos de mi bolsillo el dinero para refinanciar, ¿cómo puedo saber si voy a terminar ahorrando dinero?"
El periodo de equilibrio en una hipoteca de Refinanciamiento


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Para ahorrar dinero, usted debe permanecer en su casa ya que el periodo de "break-even" - el período en que el ahorro de intereses sólo cubrir los costos de refinanciamiento. Cuanto mayor sea la diferencia entre el nuevo tipo de interés y la tasa de su préstamo existente, cuanto más corto el período de equilibrio. Cuanto más cuesta obtener el nuevo préstamo, el período más largo sea el punto de equilibrio.
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Pero ¡cuidado! El período de equilibrio no es el costo del nuevo préstamo, dividido por la reducción en el pago mensual de la hipoteca. Esta ampliamente utilizado regla de oro es una aplicación errónea del principio de que la hora de explicar algo que el consumidor se debe "mantener la sencillez." Simple es bueno, excepto cuando está mal!
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La regla general no permite la diferencia en la rapidez con que pagar el nuevo préstamo en comparación con la anterior. Digamos que en 1992 se sacó un 11% de préstamos a tasa fija a 30 años, que ahora tiene un saldo de $ 100.000 y 21 años para ejecutarse. Usted refinanciar en un 7% del préstamo de 15 años a un costo de 3.750 dólares.

El pago mensual del préstamo de edad = $ 1019

El pago mensual del préstamo nuevo = $ 899

Reducción en el pago mensual = $ 120

$ 3750 dividido entre $ 120 = 31 meses

La regla general dice que el umbral de rentabilidad en 31 meses. Sin embargo, debido al corto plazo y menor tasa en el nuevo préstamo, en 31 meses, tendría que pagar 7.041 dólares menos de lo que hubieran tenido que pagar en el préstamo anterior. Por lo tanto, la regla de oro en este caso con seriedad exagera el período de equilibrio. Teniendo en cuenta las diferencias en el saldo del préstamo, en realidad sería la cabeza del juego en 12 meses, como se muestra a continuación:

Ahorro en el pago mensual: $ 120 por 12 meses = $ 1440

Además de los préstamos disminuyen el equilibrio en 12 meses: $ 2620

Igual ahorro total de la refinanciación: $ 4060

Menos refinanciar costo: $ 3750

Equivale al ingreso neto de ganancia: $ 310

Consideremos ahora el caso en que un préstamo del 11% de las acciones en 1992 fue durante 15 años, y ahora tiene sólo seis años de carrera, mientras que planea refinanciar un préstamo a 30 años. Con el tiempo restante más corto en el préstamo anterior y más largo en el nuevo, la diferencia en el pago mensual se eleva a $ 1238. Usando la regla de oro el costo $ 3750 se recuperó en sólo 3 meses. Pero esto no tiene en cuenta el pago del préstamo más lento en el nuevo préstamo. Teniendo en cuenta el reembolso más lento, en realidad no salir adelante hasta el 14 de meses de baja. La regla de oro (dividiendo el coste por adelantado por la reducción de pago de la hipoteca) se aproxima el período de cierto punto de equilibrio sólo si el término en su nuevo préstamo está cerca de la parte restante del mandato de su préstamo anterior. En otras circunstancias te puede llevar mal camino. La regla de oro también ignora el hecho de que si no había refinanciado que podría haber ganado de interés sobre el dinero que pagan por adelantado para financiar de nuevo, y si lo hace la refinanciación y el pago se reduce, usted puede ganar intereses sobre los ahorros. Usando una calculadora de refinanciamiento Mi 3a calculadora, refinanciación Una FRM FRM en otro, le permite tener en cuenta todos los factores que afectan la rentabilidad de la refinanciación de una hipoteca. Estos incluyen el valor temporal del dinero, los impuestos y las diferencias en el costo del seguro hipotecario entre las hipotecas nuevas y viejas. Esta calculadora asume que usted tiene sólo una hipoteca y no tener algún tipo de retiro de la transacción. Otros refinanciar calculadoras están disponibles para los prestatarios que tienen una segunda hipoteca o quiere dinero en efectivo de la transacción.

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