Consolidación de deuda con un refinanciamiento Cobrar



"Necesito 50.000 dólares para refinanciar la deuda de tarjetas de crédito. ¿Es mejor refinanciar mi hipoteca actual (con un saldo de alrededor de $ 140.000) en una nueva hipoteca $ 190.000, o debería pedir prestado el extra de $ 50.000 con un préstamo hipotecario?
Cobrar Refinanciamiento Segunda Hipoteca Versus


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El factor más importante para determinar si una consolidación de deuda es más barato usar una segunda hipoteca o una refinanciación en efectivo de espera es el nivel actual de tasas de interés relativas a las personas en el momento de la primera hipoteca fue llevado a cabo. Si los niveles actuales son más bajos, una refinanciación efectivo-hacia fuera es probable que sea mejor, porque la primera hipoteca nueva puede tener una tasa menor que la existente. Si las tasas actuales son más altos, en cambio, una segunda hipoteca es probable que resulte más barata. Sin embargo, muchos otros factores de la ecuación. Aquí está una lista más completa.
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* La tasa de interés y los puntos hay que pagar para refinanciar la hipoteca de primer grado, en comparación con los mismos costos de una segunda hipoteca.
* Cualquier exigencia de seguro de hipoteca en la primera hipoteca nueva.
* El tipo de interés, de seguro hipotecario, y del periodo restante en el término de la primera hipoteca existente.
* El término seleccionado en la primera relativa a la nueva en el nuevo segundo.
* La cantidad de efectivo que necesita.
* Su nivel de ingresos de impuestos.
* La longitud de tiempo que espera permanecer en su casa.
* El tipo de interés que puede ganar en el ahorro.
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Usando una calculadora

Todos estos factores se tiran juntos en una nueva calculadora, Refinanciamiento para obtener efectivo o sacar una segunda hipoteca, desarrollado con Chuck Freedenberg de DecisionAide Analytics.

Esta calculadora calcula todos los costos de ambas opciones durante un período de tiempo futuro especificado por el usuario. También muestra una tasa de interés de equilibrio en la segunda hipoteca - la tasa más alta se puede pagar en el segundo y así salir de la refinanciación opción.

La segunda hipoteca es la opción menos costosa si se dispone de un tipo de interés inferior a la tasa de equilibrio.

Considere la posibilidad de su caso. Usted tiene una hipoteca de 140.000 dólares y tal vez necesitan 50.000 dólares. El promedio de edad de la mayoría de las hipotecas refinanciadas es de unos años, así que estoy asumiendo que el suyo adquirió hace dos años, al 7 por ciento durante 30 años, sin seguro hipotecario.

Ejemplo 1 se supone que está en el nivel de ingresos de impuesto más alta (39,6%) y pueden ganar el 5% de sus inversiones. Su casa es ahora un valor de $ 213.000 dólares. Un nuevo préstamo de $ 190.000 más los costos de liquidación es necesario un seguro hipotecario. Estoy asumiendo el seguro continuará durante toda la 5 años que espera permanecer en su casa. La nueva primera hipoteca sería de 30 años en el 8,25% y un punto. La segunda hipoteca de $ 50.000 más costos sería de 15 años de 11,5% y un punto.

La tasa de equilibrio en la segunda hipoteca es un 18,25%, muy por encima de la tasa de mercado del 11,5% para el segundo. Más de 5 años, el segundo le costaría 11.361 dólares menos de refinanciación de la primera.

Ejemplo 2 es el mismo, excepto que yo asumo que usted puede pagar a un plazo de 15 años en la nueva caja de primera hipoteca de espera. La tasa de equilibrio en el segundo caería a 16,86%, y los ahorros en el segundo descendería a $ 8.982.

Ejemplo 3 es el mismo que el Ejemplo 2, excepto que yo asumo que usted está en el tramo impositivo del 15%. La tasa de equilibrio en la segunda hipoteca se reduciría al 14,98%, y el ahorro de 8.230 dólares.

Ejemplo 4 es lo mismo que 3, excepto que asumo que tu casa apreciará en un 5% al año, dando lugar a la terminación del seguro de hipoteca en la primera hipoteca nueva después de 18 meses. La tasa de equilibrio en el segundo caería a 13,21%, y el ahorro de 4.021 dólares.

Ejemplo 5 da un paso más y se supone que fuerte revalorización reciente del valor de su casa elimina la necesidad de un seguro de hipoteca por completo. La tasa de equilibrio en el segundo se reduciría al 12,41% y el ahorro de 2.138 dólares.

Es evidente que los prestatarios que adquirieron hipotecas hace unos años a precios muy por debajo del mercado actual es probable que lo mejor tomar una segunda hipoteca de refinanciación. Pero llevar a mayores tasas de hipotecas puede ser una historia diferente.

Por ejemplo, vamos a hacer todas las hipótesis del ejemplo 1, pero en vez de tener un 7% del préstamo a 30 años a partir de 1998 damos por hecho que un 10% de préstamo a 30 años a partir de 1990. El punto de equilibrio sería 9,98%, o por debajo de la tasa de mercado en el segundo, y la refinanciación se ahorraría $ 2.467 más de 5 años en comparación con el segundo.

Si aplicamos las hipótesis del ejemplo 5 a la hipoteca del 10%, el punto de equilibrio en el segundo sería 3,81% y el ahorro de 17.106 dólares de financiación.

Pero no se basan en generalizaciones porque no hay dos situaciones idénticas. Utilice la calculadora para encontrar la respuesta que corresponda a su situación exacta.

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