Abuso de depósito en garantía y Fabricado ejecuciones de una hipoteca

Cuando una transacción hipoteca de la casa incluye una provisión para depósito en garantía, como la mayoría lo hace, el prestatario está obligado a pagar una cantidad fija cada mes, además de la de pago que contemple los intereses y principal. Este pago es depósito de garantía depositado en una cuenta fiduciaria de la que la empresa de mantenimiento que el préstamo tiene pagos de impuestos y el seguro a su vencimiento.


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En artículos anteriores sobre los fideicomisos, le di a la conveniencia como la mayor ventaja para el prestatario, y la pérdida de interés en la cuenta de garantía bloqueada, como el mayor costo. También mencionó la posibilidad de que el prestamista pueda caerse por no hacer el pago, lo que podría dar lugar a un pago de impuestos o una política propietarios cancela el seguro. Estos son los hechos graves, sin duda, pero he visto el riesgo como muy pequeño.
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Más recientemente, sin embargo, me di cuenta de otros riesgos asociados con cambios en el pago de garantía bloqueada necesario. El cambio no puede ser justificada, y si el prestatario no paga, las consecuencias podrían ser nefastas.
El riesgo de un depósito de garantía Aumento injustificado
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Recientemente recibí una carta de un prestatario especialmente alerta, que se percató de un incremento en su pago de garantía bloqueada impuesto cuando paso para saber que las nuevas tasas de impuestos no había sido publicado. Descubrió que el prestamista había anticipado un aumento muy grande, y ha aumentado su pago de garantía bloqueada en consecuencia. Cuando el prestatario pidió una explicación, un proceso que duró horas de su tiempo, el administrador no tenía ninguna que dar, y en última instancia, anuló el aumento. Las circunstancias que rodean este incidente hacen que sea extremadamente poco probable que se trataba de un error.
El riesgo de no pagar un aumento de depósito de garantía

¿Qué hubiera pasado, me pregunté, si el prestatario, en lugar de invertir muchas horas para llegar al fondo del aumento de impuestos el pago de custodia, que dio lugar a conseguir que rescindió, envió en su pago mensual regular, incluido el importe de garantía bloqueada anterior? Planteé esta pregunta a María McDonnell, que ha auditado cientos de préstamos para propietarios de viviendas en peligro, y sabe más sobre el lado sórdido de servicio de los préstamos que nadie que conozca.

Me hubiera asumido (y sospecho que la mayoría de los prestatarios también) que el prestador de servicios de crédito que el interés y el pago del principal como de costumbre, depositar los fondos de garantía bloqueada en la cuenta de garantía bloqueada, a pesar de que era corta, y enviar otro mensaje al prestatario para remediar la escasez o la cara un pago de impuestos. No es así, dice McDonnell. Ella dice que el pago de la hipoteca completa será colocada en un sin aplicación "o" suspenso "la cuenta donde se sentará en el limbo hasta que el próximo pago que se haga. El prestatario se le cobrará un cargo por pago tardío, ya un aviso de morosidad de 30 días se enviará a las oficinas de crédito.

Si el administrador no envía estados de cuenta mensuales, que muchos no lo hacen, el prestatario no tendrá idea de lo que está pasando. El pago del próximo mes de hipoteca regular también serán depositados en la cuenta de orden, que ahora tiene lo suficiente para cubrir un pago completo, incluyendo el aumento en la cantidad demandada de depósito en garantía. Sin embargo, el prestatario incurre en un cargo de segundo de retraso y un informe de la delincuencia segundo de 30 días.

En este punto, de acuerdo con McDonnell, la cuenta se envía al departamento de colecciones en un anuncio previo de exclusión y se genera una carta de demanda se envía al prestatario, quien ahora se encuentra de pronto responsable de una serie de costos fabricados para la ocasión. Estos incluyen los honorarios para cubrir la opinión de un corredor de precios, tasas de inspección de propiedad, honorarios de abogados, costes legales de exclusión y que un nuevo riesgo alto costo de la póliza de seguro que cubre al prestamista solamente.

Para curar lo que un McDonnell términos «incumplimiento de servicio de fabricación, el prestatario debe pagar la suma total necesaria para llevar la cuenta corriente. "Para los consumidores que no tienen ahorros suficientes y que viven de cheque a cheque de pago, la probabilidad de una ejecución hipotecaria y la delincuencia extendida final es muy alto ... servicios de abuso en las cuentas de depósito en garantía ... es la principal causa de exclusión prematura e injusta."
¿Todos los Servicers suspender el pago de todo cuando sólo el depósito de garantía es corta?

El impulso para esta serie de acontecimientos es la perniciosa práctica de colocar el pago completo mensual en una cuenta transitoria que sólo la cuenta de garantía bloqueada es corto. ¿Qué tan extenso es esta práctica? McDonnell cree que todos los administradores de hacerlo, y tal vez tenga razón, pero no puedo confirmarlo. Yo tampoco sé cómo es que muchos administradores rápida de cambio de un préstamo en colecciones. Prácticamente no hay información pública disponible sobre estas y muchas otras prácticas de mantenimiento importantes.

En los próximos meses, tengo la intención de remediar esto. Mientras tanto, cuando usted recibe una notificación de un aumento de pago de garantía bloqueada, lo paga. Si usted cree que el aumento no se justifica, envíe una solicitud escrita calificada al administrador contendiente, siguiendo los procedimientos descritos en la Ley de Procedimientos de Bienes Raíces de liquidación. Para ayuda, consulte el artículo ¿Existe recurso contra el mal servicio de mantenimiento.

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